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Valoriser son patrimoine en faisant évoluer son bien

par | 28 janvier 2022 | Gestion Patrimoniale | 0 commentaires

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Construire un immeuble sur une partie de votre jardin, diviser votre terrain en plusieurs lots ou encore élever votre immeuble sont des exemples de projets qui permettront de valoriser votre patrimoine. Mais attention, pour mener à bien ces opérations, il faut respecter des règles bien précises.

Dans un monde en perpétuelle évolution, on peut classer les biens immobiliers en deux grandes catégories.

Tout d’abord, les biens bâtis qui peuvent être exploités ou cédés dans leur configuration existante.

Cette catégorie représente la grande majorité du marché. Les biens sont les plus souvent habitables dans l’immédiat. Le vendeur ou l’acheteur peut procéder à des améliorations en effectuant des travaux pour refaire, réorganiser, améliorer les intérieurs et/ ou extérieurs. Le plus souvent, ces travaux ne justifieront pas d’autorisations administratives complexes. La vente de ce type de bien rentre dans un processus classique, avec ou sans l’accompagnement d’un agent immobilier et, bien évidemment, l’intervention d’un notaire. Les valorisations de ces biens suivront une méthode disons plutôt classique avec une prise en compte du prix du m² par rapport à sa localisation, son exposition, la qualité du bien, la taille du jardin éventuel pour une maison, etc. Enfin, nous sommes dans un marché de l’offre et de la demande qui fonctionne plutôt bien ces derniers temps.

A côté, ou en parallèle, nous avons les autres biens qui peuvent faire l’objet d’un nouvel usage, d’une transformation ou encore d’une construction.

Ce marché connaît une croissance soutenue portée par une demande en immobilier toujours importante. Cette catégorie de biens fonctionne différemment, avec des règles bien spécifiques, qu’il faut être en mesure d’appréhender afin de réussir au mieux la mise en valeur de ce type de patrimoine.

Vérifier la constructibilité

Est-ce que mon terrain, ma maison avec jardin, peut faire l’objet d’une nouvelle construction ?

Le premier réflexe est de s’assurer de la constructibilité. Ces éléments sont vérifiables au sein du Plan local d’urbanisme (PLU), très souvent consultable sur les sites internet des villes.

Il faut noter que les règles d’urbanisme évoluent vite. Une zone de terrain constructible dans un fond de jardin ou en proximité d’un bâti peut être constructible à un instant donné et, quelques mois plus tard, lors d’un changement de PLU, passer en espace vert protégé. Il faut intégrer que la ville est en mesure de faire évoluer son urbanisme au sein de la commune en dessinant ou en privilégiant des usages ou encore des zones à développer ou pérenniser. Ces évolutions réglementaires peuvent être également bénéfiques lorsque, par exemple, une zone artisanale vieillissante fait l’objet d’une OAP (Orientation d’aménagement programmée) ou lorsque la mairie souhaite développer sur votre bâti un nouveau quartier avec de la constructibilité pour du logement, etc.

Il est important de rester vigilant à ces évolutions réglementaires et, le cas échéant, de profiter de l’opportunité de faire évoluer son bien immobilier si vous êtes vendeur à cet instant.

Evaluation du bien

Dans notre cas de figure, l’évaluation ne va pas dépendre uniquement de son prix de vente sur le marché dans son état actuel. Le prix va également intégrer une nouvelle donne qui correspond au futur droit à bâtir.

En effet, si le bien peut faire l’objet d’une transformation, il faut pouvoir être en mesure de le vendre avec en perspective son usage futur. Le prix du bien va fluctuer ainsi selon la taille de la nouvelle construction ou encore de son usage, de la présence de logements sociaux ou autres spécificités. Il y a une multitude d’éléments qui vont rentrer dans le calcul du bien. Le juste prix du bien va dépendre d’un équilibre économique avec la construction d’un bilan de promotion. Ce travail consiste pour le nouvel acquéreur, souvent un professionnel comme un promoteur immobilier, à évaluer l’ensemble des coûts (constructions, taxes, intervenants, etc.) et les revenus futurs (prix de cession des biens, des locaux, etc.). Il a ainsi la capacité de calculer sa marge de sécurité, son bénéfice prévisionnel et de déterminer un prix d’acquisition du foncier intégrant ce futur droit à bâtir.

Ce travail sera d’autant plus juste et sérieux s’il y a eu des discussions amorcées entre le futur acquéreur et la ville. Chaque projet immobilier doit passer par l’obtention d’un permis de construire délivré par la commune. Pour obtenir cette autorisation, il faut pouvoir respecter les règles d’urbanisme, mais également s’intégrer dans l’environnement et répondre aux attentes de la ville. Cette dernière peut être vigilante aux hauteurs des bâtiments, à la densité, éléments qui pourraient réduire la constructibilité et par conséquence le prix cible pouvant être affecté à l’achat de l’existant.

Formalisation de la vente

Lorsque le vendeur et l’acheteur du bien sont parvenus à un accord sur le prix, il faut encore sécuriser la transaction. Sur ce type de vente, le plus souvent l’acquéreur va souhaiter signer une promesse de vente sous conditions suspensives.  Il faudra avoir un regard particulier sur la rédaction de ces conditions qui va intégrer l’obtention d’un permis avec un nombre de m², des conditions de financement qui peuvent être, dans la pratique, une condition de pré commercialisation, etc.

Ces conditions suspensives sont utilisées par le promoteur afin de se laisser la possibilité de rompre le contrat, si les conditions n’étaient pas ou plus réunies pour son projet. Il faut pouvoir avoir un juste équilibre afin que le vendeur ne se retrouve pas au même point, un an après, en cas de retrait de l’acheteur.

L’AVIS DE L’EXPERT

Alexis THOMASSON, DG et fondateur de Neoparcel

La vente d’un bien qui peut faire l’objet d’un nouvel usage, d’une transformation ou encore d’une nouvelle construction répond à des spécificités particulières qui doivent être bien appréhendées. La valorisation d’un bien offrant un droit à bâtir futur plus important permet très souvent de pouvoir vendre son bien à un prix supérieur avec un vrai gain financier possible à la fin. En fonction de la nouvelle constructibilité et de son emplacement, les biens sont souvent valorisés à un montant supérieur de 25% au prix de vente en l’état actuel.

Attention cependant, nous intervenons sur de nombreux dossiers où le PLU de la ville a déjà réduit les possibilités de mutation du bien et par ricochet sa valorisation.

Nous essayons de sensibiliser nos clients sur le fait qu’il faut être moteur quand cela est possible. Ce sont des opportunités qui se réalisent rarement dans la vie d’un propriétaire immobilier classique.

Après, il faut être vigilant pour échanger et discuter avec un opérateur immobilier. De notre côté, nous préférons vérifier, pour le compte du propriétaire, les possibilités de transformation, discuter de ces possibilités avec la ville et ensuite ouvrir des discussions avec plusieurs promoteurs. L’objectif étant d’obtenir le prix le plus juste et la sécurisation de la vente pour qu’elle aboutisse.

Il faut être en mesure d’avoir sa propre analyse pour pouvoir challenger le ou les promoteurs de façon efficace.

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