{"id":7074,"date":"2020-12-15T18:36:20","date_gmt":"2020-12-15T17:36:20","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.cpgp.paris\/?p=7074"},"modified":"2022-07-07T12:21:19","modified_gmt":"2022-07-07T10:21:19","slug":"cloturer-residence-parcours-combattant","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.cpgp.paris\/cloturer-residence-parcours-combattant\/","title":{"rendered":"Cl\u00f4turer une r\u00e9sidence : le parcours du combattant"},"content":{"rendered":"

Pascal Comp\u00e9rat, architecte et consultant b\u00e9n\u00e9vole \u00e0 la Chambre, nous d\u00e9livre les principes de base et les \u00e9tapes \u00e0 respecter pour cl\u00f4turer une copropri\u00e9t\u00e9.<\/strong><\/p>\n

L\u2019\u00e9volution de notre soci\u00e9t\u00e9 \u00e9tant ce qu\u2019elle est et ne devant manifestement pas s\u2019am\u00e9liorer dans les ann\u00e9es, pardon les d\u00e9cennies \u00e0 venir, nombreuses sont les copropri\u00e9t\u00e9s qui d\u00e9cident de cl\u00f4turer ces espaces ext\u00e9rieurs qui ont \u00e9t\u00e9 produits par les utopies architecturales des derni\u00e8res d\u00e9cades, \u00e0 une \u00e9poque o\u00f9 nul n\u2019aurait imagin\u00e9 que nous serions un jour contraints de nous priver de cette ouverture sur l\u2019espace public qui assurait alors l\u2019ouverture visuelle de l\u2019espace urbain.<\/p>\n

Manifestement, les choses ne s\u2019am\u00e9lioreront pas \u00e0 longue \u00e9ch\u00e9ance et de nombreuses copropri\u00e9t\u00e9s sont de ce fait amen\u00e9es \u00e0 envisager de se prot\u00e9ger contre les occupations diverses de leurs espaces communs ouverts sur les espaces publics.<\/p>\n

Nous ne nous \u00e9tendrons pas ici sur l\u2019utilit\u00e9 de la ligne Maginot et sur le Rideau de Fer, le Mur d\u2019Hadrien et le mur d\u2019Antonin \u00e9difi\u00e9s par les romains \u00e0 la fronti\u00e8re entre l\u2019Angleterre et l\u2019\u00c9cosse, ayant quand m\u00eame bien contenu les Pictes durant pr\u00e8s de cinquante ans, nos lecteurs ayant n\u00e9anmoins certainement constat\u00e9 que les Pictes ne sont pas l\u00e9gion \u00e0 notre \u00e9poque\u2026<\/p>\n

La fermeture des copropri\u00e9t\u00e9s est un th\u00e8me qui est abord\u00e9 de mani\u00e8re r\u00e9currente par les adh\u00e9rents que je re\u00e7ois dans le cadre de mes consultations hebdomadaires \u00e0 la Chambre Nationale des Propri\u00e9taires, et il me semble utile de rappeler, au sein de cet article, certains principes de base. En effet, comme souvent – pardon comme toujours en mati\u00e8re d\u2019urbanisme – les choses ne sont pas si simples\u2026<\/p>\n

LE PROJET<\/h2>\n

Nos lecteurs ne s\u2019attendent certainement pas \u00e0 ce que je les dissuade de confier les \u00e9tudes et le suivi des travaux de ce type d\u2019op\u00e9rations \u00e0 un architecte, m\u00eame s\u2019il pourrait sembler envisageable de se passer des services d\u2019un professionnel confirm\u00e9 pour r\u00e9aliser une simple cl\u00f4ture.<\/p>\n

En premier lieu, l\u2019architecte est tr\u00e8s certainement le seul intervenant, de par son exp\u00e9rience et ses comp\u00e9tences, \u00e0 \u00eatre capable de mesurer, au sens propre du terme, l\u2019impact esth\u00e9tique qu\u2019aura la r\u00e9alisation d\u2019une cl\u00f4ture en p\u00e9riph\u00e9rie d\u2019une r\u00e9sidence qui en a \u00e9t\u00e9 d\u00e9munie depuis sa construction.<\/p>\n

En second lieu, l\u2019architecte, de par son ind\u00e9pendance par rapport aux copropri\u00e9taires pour lesquels ce projet est charg\u00e9 d\u2019une composante affective non n\u00e9gligeable, sera tr\u00e8s certainement le seul \u00e0 \u00eatre en mesure d\u2019arbitrer entre les tenants d\u2019une s\u00e9curisation excessive des lieux et les partisans du maintien d\u2019une ouverture sur l\u2019ext\u00e9rieur.<\/p>\n

En effet, les incivilit\u00e9s auxquelles sont expos\u00e9s les r\u00e9sidents d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 p\u00e8sent tellement sur leur vie quotidienne qu\u2019elles entra\u00eenent tr\u00e8s souvent des comportements dont la simple logique permet de mesurer le caract\u00e8re irrationnel. Je profite de cet article pour rappeler \u00e0 nos lecteurs que les tessons de bouteilles sur le couronnement d\u2019un mur, les fils de fer barbel\u00e9s, les pieux garnis de curare (je vous assure que cela m\u2019a \u00e9t\u00e9 demand\u00e9 une fois, mais sans curare n\u00e9anmoins) et les fosses \u00e0 crocodiles ou piranhas sont totalement interdits par la l\u00e9gislation en vigueur, ces derni\u00e8res n\u00e9cessitant par ailleurs des charges communes g\u00e9n\u00e9rales importantes\u2026<\/p>\n

Enfin, l\u2019architecte est le professionnel le plus apte \u00e0 \u00e9tablir le projet de fermeture, \u00e0 obtenir les autorisations administratives n\u00e9cessaires et \u00e0 mener ce projet \u00e0 son terme sur la base d\u2019une consultation efficace d\u2019entreprises et d\u2019un bon suivi des travaux.<\/p>\n

Le projet doit \u00eatre \u00e9tabli en respect de la qualit\u00e9 architecturale des lieux et de la r\u00e8glementation en vigueur en mati\u00e8re d\u2019urbanisme, tout en maintenant les facilit\u00e9s d\u2019acc\u00e8s aux r\u00e9sidents et aux locaux commerciaux qui sont tr\u00e8s fr\u00e9quemment implant\u00e9s en rez-dechauss\u00e9e des immeubles. Il devra \u00e9galement \u00eatre \u00e9tabli en respect de la r\u00e8glementation en vigueur en mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9 incendie. Il devra \u00eatre proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 un audit pr\u00e9alable des conditions d\u2019\u00e9vacuation des r\u00e9sidents en cas de sinistre, qui est tr\u00e8s souvent confi\u00e9 \u00e0 un bureau de pr\u00e9vention incendie sp\u00e9cialis\u00e9, et aucune aggravation de ces conditions d\u2019\u00e9vacuation ne devra bien entendu r\u00e9sulter de la fermeture de la r\u00e9sidence.<\/p>\n

Le projet devra \u00e9galement \u00eatre \u00e9tabli en respect de la r\u00e8glementation en vigueur en mati\u00e8re d\u2019accessibilit\u00e9 aux PMR, \u00e0 savoir les personnes \u00e0 mobilit\u00e9 r\u00e9duite qui regroupent non seulement les personnes handicap\u00e9es circulant en fauteuil roulant, mais \u00e9galement les personnes souffrant d\u2019une difficult\u00e9 temporaire de d\u00e9placement ainsi que les malvoyants, les malentendants et l\u2019ensemble des personnes affect\u00e9es dans leur vie quotidienne d\u2019un handicap quelconque.<\/p>\n

Il s\u2019agit l\u00e0 non seulement d\u2019une obligation l\u00e9gale, mais \u00e9galement d\u2019une obligation morale, plus importante \u00e0 mes yeux en cette p\u00e9riode de vieillissement g\u00e9n\u00e9ral de la population.<\/p>\n

De plus, les architectes y sont particuli\u00e8rement attach\u00e9s au titre de l\u2019\u00e9thique m\u00eame de leur profession. Nous serons tous, \u00e0 plus ou moins long terme, confront\u00e9s \u00e0 un handicap quelconque et il importe d\u2019\u00eatre particuli\u00e8rement vigilant \u00e0 adapter nos villes \u00e0 cette \u00e9volution de notre soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

En g\u00e9n\u00e9ral, le projet comporte la mise en place de grilles \u00e0 barreaux et de portillons dont l\u2019ouverture et la fermeture sont asservis \u00e0 diff\u00e9rents contr\u00f4les d\u2019acc\u00e8s. Pr\u00e9cisons \u00e0 ce sujet que l\u2019acc\u00e8s des clients aux diff\u00e9rents locaux commerciaux, de bureaux et de professions lib\u00e9rales doit imp\u00e9rativement \u00eatre maintenu aux heures d\u2019ouverture de ceux-ci. Cela implique g\u00e9n\u00e9ralement la mise en place de dispositifs de visiophonie, afin que les personnes \u00e0 mobilit\u00e9 r\u00e9duite soient en mesure de faire part de leur pr\u00e9sence lorsqu\u2019elles se trouvent confront\u00e9es \u00e0 l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019avoir acc\u00e8s \u00e0 ces locaux du fait de la cr\u00e9ation d\u2019une cl\u00f4ture.<\/p>\n

Pr\u00e9cisons \u00e9galement que le projet ne se limite g\u00e9n\u00e9ralement pas \u00e0 la mise en place d\u2019une simple cl\u00f4ture compte tenu du fait que la mise en place de celle-ci a g\u00e9n\u00e9ralement des r\u00e9percussions non n\u00e9gligeables sur les rev\u00eatements des sols, les \u00e9tanch\u00e9it\u00e9s diverses et les espaces verts des zones o\u00f9 la r\u00e9alisation des travaux est envisag\u00e9e. D\u2019o\u00f9 l\u2019importance d\u2019avoir recours \u00e0 un architecte pour assurer la coh\u00e9rence du projet et la coordination entre les diff\u00e9rents intervenants de l\u2019op\u00e9ration. L\u2019architecte va, dans le cadre de sa mission, \u00e9tablir les plans du projet en accord avec le conseil syndical de la copropri\u00e9t\u00e9, \u00e9tablir un cahier des charges des travaux et proc\u00e9der \u00e0 une consultation d\u2019entreprises suivie d\u2019une analyse des offres. A l\u2019occasion de ce type d\u2019op\u00e9rations, sont consult\u00e9es des entreprises qui ont r\u00e9alis\u00e9 des travaux \u00e9quivalents dans le quartier, tout un chacun \u00e9tant en mesure de prendre conscience de la qualit\u00e9 des travaux r\u00e9alis\u00e9s dans son environnement proche.<\/p>\n

LA D\u00c9CISION DE L\u2019ASSEMBL\u00c9E G\u00c9N\u00c9RALE<\/h2>\n

Les travaux de fermeture d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 \u00e9tant \u00e0 juste titre consid\u00e9r\u00e9s comme \u00e9tant des travaux d\u2019am\u00e9lioration, ils doivent imp\u00e9rativement \u00eatre soumis au vote des copropri\u00e9taires r\u00e9unis en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale et \u00e0 la majorit\u00e9 absolue de l\u2019article 25, \u00e0 savoir la majorit\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires pr\u00e9sents, repr\u00e9sent\u00e9s et absents. Cela est par ailleurs souhaitable compte tenu des implications sur la vie quotidienne que repr\u00e9sente la fermeture d\u2019une r\u00e9sidence, comme nous le verrons dans la suite de cet article.<\/p>\n

Il est assez rare qu\u2019un projet de fermeture soit vot\u00e9 lors de la premi\u00e8re assembl\u00e9e au cours de laquelle il est soumis au vote des copropri\u00e9taires compte tenu du fait qu\u2019il y a toujours des travaux plus urgents \u00e0 r\u00e9aliser. Il est en g\u00e9n\u00e9ral mis \u00e0 l\u2019ordre du jour de plusieurs assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales et port\u00e9 sur les fonts baptismaux par le conseil syndical qui est confront\u00e9 au quotidien aux incivilit\u00e9s diverses et vari\u00e9es qui empoisonnent la vie d\u2019un immeuble. L\u2019assembl\u00e9e est g\u00e9n\u00e9ralement le th\u00e9\u00e2tre d\u2019une s\u00e9v\u00e8re empoignade entre les tenants d\u2019une permissivit\u00e9 de bon aloi, tr\u00e8s en vogue par les temps qui courent, partisans d\u2019un libre acc\u00e8s aux espaces communs, mais nettement moins partisans de ce libre acc\u00e8s en ce qui concerne leurs parties privatives, et ceux qui sont particuli\u00e8rement lass\u00e9s que ces espaces communs soient confondus avec des espaces publics. Le syndic de l\u2019immeuble se garde bien, en g\u00e9n\u00e9ral, d\u2019intervenir et il a bien raison \u00e9tant donn\u00e9 son obligation d\u2019ind\u00e9pendance et les risques que pourrait pr\u00e9senter pour son mandat un quelconque parti pris dans le pugilat verbal en cours. Quant \u00e0 l\u2019architecte, il essaie vainement de sauver la situation en augmentant le volume du micro et en tentant de ramener les plus r\u00e9calcitrants \u00e0 une juste mesure\u2026 Les travaux sont enfin vot\u00e9s \u00e0 une tr\u00e8s courte majorit\u00e9 et \u00e0 la grande et l\u00e9gitime satisfaction de ceux qui se sont g\u00e9n\u00e9ralement beaucoup investis dans leur r\u00e9alisation.<\/p>\n

LES AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES<\/h2>\n

Les travaux de fermeture d\u2019une r\u00e9sidence sont soumis \u00e0 des autorisations administratives, car ils modifient l\u2019aspect ext\u00e9rieur d\u2019une construction et sont parfois assimilables \u00e0 une cr\u00e9ation de \u00ab surface non close en rez-de-chauss\u00e9e \u00bb. Et c\u2019est l\u00e0 que les choses se compliquent singuli\u00e8rement\u2026<\/p>\n

La simple mis en place d\u2019une cl\u00f4ture est soumise \u00e0 une d\u00e9claration pr\u00e9alable de travaux en trois exemplaires – rappelons n\u00e9anmoins que l\u2019imprim\u00e9 qui comportait une seule page avant la simplification du Code de l\u2019urbanisme (sic\u2026) comporte maintenant entre huit et quinze pages – et son d\u00e9lai d\u2019instruction est de deux mois.<\/p>\n

Toute absence de r\u00e9ponse de l\u2019administration dans ce d\u00e9lai – bien rare il faut le souligner – valant accord tacite. La mise en place d\u2019une cl\u00f4ture dont la partie sup\u00e9rieure est solidaire d\u2019un immeuble – par exemple sous un balcon – est soumise \u00e0 une d\u00e9claration pr\u00e9alable de travaux en trois exemplaires si la surface ferm\u00e9e cr\u00e9\u00e9e est inf\u00e9rieure \u00e0 20 m2 et \u00e0 un permis de construire en 12 exemplaires (vous avez bien lu!) et dont le d\u00e9lai d\u2019instruction est de cinq mois si cette surface d\u00e9passe 20 m2 .<\/p>\n

Le d\u00e9tail des surface existantes de l\u2019immeuble doit \u00eatre indiqu\u00e9 au sein de l\u2019imprim\u00e9 de permis de construire, qui ne comporte modestement que 17 pages, ce qui entra\u00eene g\u00e9n\u00e9ralement l\u2019obligation d\u2019avoir recours \u00e0 un g\u00e9om\u00e8tre pour proc\u00e9der \u00e0 un relev\u00e9 complet de l\u2019immeuble dont vous pouvez imaginer le co\u00fbt dans le cas d\u2019une r\u00e9sidence comportant parfois plusieurs b\u00e2timents.<\/p>\n

Nous sommes manifestement l\u00e0 en pr\u00e9sence du choc de simplification administrative qui nous a \u00e9t\u00e9 annonc\u00e9 \u00e0 grand renfort de tambours et trompettes, mais dont l\u2019onde de choc a \u00e9t\u00e9 si faible qu\u2019elle n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9e sur l\u2019\u00e9chelle de Richter en dehors des bureaux des services de l\u2019urbanisme \u2026 Ce qui explique l\u2019obligation pour mes confr\u00e8res architectes de louer une camionnette pour aller d\u00e9poser avec un diable – l\u2019enfer est pav\u00e9 de bonnes intentions – 12 volumineux dossiers de permis de construire dans les services de l\u2019urbanisme. Ou encore leur attitude en sortant de ce service.<\/p>\n

Soit ils sont constern\u00e9s parce que leur dossier a \u00e9t\u00e9 refus\u00e9 une \u00e9ni\u00e8me fois – il manque encore des pi\u00e8ces – soit ils sont \u00e9tonnamment guillerets, car leur dossier a \u00e9t\u00e9 accept\u00e9 alors qu\u2019ils n\u2019y croyaient plus ! Pr\u00e9cisons – cela sera la cerise sur le g\u00e2teau – que la tendinite guette le signataire des 12 exemplaires du dossier, car la signature de la simple couverture d\u2019un dossier n\u2019est autoris\u00e9e par l\u2019administration que si sa reliure est \u00ab ind\u00e9montable \u00bb (sic et re-sic), tout un chacun sachant bien que le principal loisir des architectes \u00e0 la veill\u00e9e, hormis la lecture de la Revue de l\u2019Habitat, est de d\u00e9grafer des dossiers sign\u00e9s pour y ajouter en catimini des documents illicites !<\/p>\n

Souvent, le probl\u00e8me en mati\u00e8re de r\u00e8glementation d\u2019urbanisme est que Kafka et Ubu sont dans un bateau, mais que g\u00e9n\u00e9ralement personne ne tombe \u00e0 l\u2019eau\u2026<\/p>\n

LE CHANTIER<\/h2>\n

Apr\u00e8s deux ou cinq mois, selon le cas, la r\u00e9ception de l\u2019autorisation est v\u00e9cue comme une v\u00e9ritable b\u00e9n\u00e9diction et les travaux peuvent enfin d\u00e9buter. Le chantier ne pr\u00e9sente g\u00e9n\u00e9ralement pas de difficult\u00e9s particuli\u00e8res sous r\u00e9serve qu\u2019il soit ex\u00e9cut\u00e9 par des entreprises comp\u00e9tentes et que l\u2019architecte en assure un suivi r\u00e9gulier et attentif.<\/p>\n

Le service de l\u2019urbanisme imposant \u00e9galement des infographies, \u00e0 savoir la cr\u00e9ation d\u2019images par ordinateur, le r\u00e9sultat est g\u00e9n\u00e9ralement conforme \u00e0 l\u2019attente des copropri\u00e9taires qui ont eu, de ce fait et avant travaux, une id\u00e9e tr\u00e8s pr\u00e9cise du r\u00e9sultat qui doit \u00eatre obtenu.<\/p>\n

Que cet expos\u00e9 quelque peu d\u00e9courageant ne vous dissuade pas de vous lancer dans un tel projet qui r\u00e9pondra, tr\u00e8s certainement, \u00e0 votre attente et dont la gen\u00e8se ne sera pas obligatoirement aussi compliqu\u00e9e que celle qui est ici d\u00e9crite, si tant est qu\u2019il soit fait appel \u00e0 des professionnels comp\u00e9tents et rompus aux usages administratifs tels que sont r\u00e9put\u00e9s l\u2019\u00eatre les architectes par exemple.<\/p>\n

Ne dissimulons pas le plaisir que nous avons eu \u00e0 d\u00e9crire ici le v\u00e9ritable parcours du combattant que peut \u00eatre une op\u00e9ration de ce type, le but de cet article \u00e9tant d\u2019informer nos lecteurs, mais \u00e9galement de les distraire ! Gageons que nous y sommes parvenus\u2026<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Pascal Comp\u00e9rat, architecte et consultant b\u00e9n\u00e9vole \u00e0 la Chambre, nous d\u00e9livre les principes de base et les \u00e9tapes \u00e0 respecter pour cl\u00f4turer une copropri\u00e9t\u00e9. 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