{"id":9032,"date":"2022-09-26T20:40:04","date_gmt":"2022-09-26T18:40:04","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.cpgp.paris\/?p=9032"},"modified":"2022-09-26T20:47:40","modified_gmt":"2022-09-26T18:47:40","slug":"proprietaire-location-meublee-ou-vide","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.cpgp.paris\/proprietaire-location-meublee-ou-vide\/","title":{"rendered":"Location meubl\u00e9e ou vide : quel est le meilleur choix ?"},"content":{"rendered":"<p><strong>Il est fr\u00e9quent de se poser la question avant de louer un logement : quel type de location proposer ? La location meubl\u00e9e ou vide (non meubl\u00e9e) ? Deux formules qui ont chacune leur statut fiscal, leurs avantages et leurs inconv\u00e9nients. Un choix li\u00e9 \u00e9galement \u00e0 vos attentes ainsi qu\u2019aux conditions du march\u00e9. Voici un comparatif de ces deux statuts.<\/strong><\/p>\n<p>Ces derni\u00e8res ann\u00e9es ont \u00e9t\u00e9 marqu\u00e9es par un int\u00e9r\u00eat croissant des Fran\u00e7ais tant pour l\u2019immobilier locatif que pour l\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, facilit\u00e9 notamment jusqu\u2019alors par l\u2019acc\u00e8s au cr\u00e9dit et la baisse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. D\u00e8s lors, les strat\u00e9gies d\u2019investissements dans le but d\u2019obtenir la meilleure rentabilit\u00e9 locative se sont d\u00e9mocratis\u00e9es et le d\u00e9bat sur le statut \u00ab\u00a0location vide\u00a0\u00bb (dont le rendement moyen brut atteint 4 \u00e0 6 %), ou \u00ab\u00a0location meubl\u00e9e\u00a0\u00bb (dont le rendement moyen brut atteint 6 \u00e0 8 %) est toujours d\u2019actualit\u00e9, souvent \u00e0 la faveur de la \u00ab\u00a0location meubl\u00e9e\u00a0\u00bb. \u00c9tant entendu que les moyennes nationales de rendement ne sont pas celles des franciliens qui sont moins \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n<p>Ces statuts sont particuli\u00e8rement marqu\u00e9s par des traitements fiscaux distincts qu\u2019il convient de rappeler\u00a0:<\/p>\n<h2>Location vide : abattement de 30 % ou d\u00e9duction de certaines d\u00e9penses<\/h2>\n<p>Les revenus sont impos\u00e9s au titre des revenus fonciers. Deux r\u00e9gimes\u00a0possibles :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>le r\u00e9gime simplifi\u00e9 du micro-foncier\u00a0<\/strong>: applicable si vos revenus bruts sont inf\u00e9rieurs \u00e0 15.000 \u20ac\/an, vous b\u00e9n\u00e9ficiez alors d\u2019un abattement de 30% (repr\u00e9sentatif des charges) qui aboutit \u00e0 n\u2019imposer que 70% des recettes. Ce choix vous engage pour une dur\u00e9e de 3 ans, attention si des travaux sont pr\u00e9vus car vous ne pourrez alors les d\u00e9duire. Il est toutefois possible d\u2019opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el d\u2019imposition des revenus fonciers.<\/li>\n<li><strong>le r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong>\u00a0: \u00e0 l\u2019inverse, ce r\u00e9gime permet de d\u00e9duire des recettes locatives\u00a0: les d\u00e9penses telles que les travaux d\u2019am\u00e9liorations, de r\u00e9parations et d\u2019entretien, les charges de copropri\u00e9t\u00e9, les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts ou encore la taxe fonci\u00e8re.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si vous d\u00e9gagez un b\u00e9n\u00e9fice foncier, celui-ci sera soumis \u00e0 votre imposition sur le revenu ainsi qu\u2019aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de 17,2 %. En cas de d\u00e9ficit foncier et uniquement au r\u00e9gime r\u00e9el (micro-foncier\u00a0: aucun d\u00e9ficit ne peut \u00eatre constat\u00e9), ce dernier est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10.700 \u20ac\/an. En cas d\u2019exc\u00e9dent, il pourra \u00eatre imput\u00e9 sur vos ros revenus futurs \u00e0 condition qu\u2019ils soient positifs\u00a0!<\/p>\n<p><strong>Attention\u00a0! Lors d\u2019un report du d\u00e9ficit sur votre revenu global, vous devrez maintenir la location de votre bien pendant les 3 ann\u00e9es qui suivent, ce qui veut dire\u00a0: ne pas vendre pendant cette p\u00e9riode, sous peine de devoir rembourser le gain d\u2019imp\u00f4t alors r\u00e9alis\u00e9.<\/strong><\/p>\n<h2>Location meubl\u00e9e : abattement de 50 % ou d\u00e9duction r\u00e9elle des d\u00e9penses<\/h2>\n<p>Civile sur le plan juridique, l\u2019activit\u00e9 de loueur en meubl\u00e9 est fiscalement commerciale et vous percevez alors des revenus relevant de la cat\u00e9gorie des BIC (b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux). En tant que bailleur, vous avez le statut de LMNP (loueur en meubl\u00e9 non professionnel) <strong>si vos recettes locatives ne d\u00e9passent pas 23.000 \u20ac \/ an, ni 50 % de vos revenus globaux sur l\u2019ensemble du foyer fiscal<\/strong>. ( <strong><a href=\"https:\/\/blog.cpgp.paris\/fiscalite-du-meuble-points-de-vigilance\/\">CF article de Mme H\u00e9l\u00e8ne BOUVIGNIES consultante juridique et fiscal Fiscalit\u00e9 de la location meubl\u00e9e : Points de vigilance <\/a><\/strong>)<\/p>\n<p>L\u00e0 encore deux r\u00e9gimes\u00a0possibles :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>le r\u00e9gime du micro-BIC\u00a0<\/strong>: applicable si les loyers per\u00e7us sont inf\u00e9rieurs \u00e0 72.600 \u20ac\/an, vous b\u00e9n\u00e9ficiez alors d\u2019un abattement de 50% (repr\u00e9sentatif des charges) qui aboutit \u00e0 n\u2019imposer que 50% des recettes (abattement de 71 % en meubl\u00e9e de tourisme). Attention \u00e0 nouveau si des travaux sont pr\u00e9vus car vous ne pourrez alors les d\u00e9duire. Il est toutefois possible d\u2019opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el d\u2019imposition des BIC.<\/li>\n<li><strong>le r\u00e9gime r\u00e9el\u00a0<\/strong>: ce r\u00e9gime permet de d\u00e9duire toutes vos charges (travaux, int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, frais de comptabilit\u00e9, frais d\u2019assurance et de gestion, frais de notaire li\u00e9s \u00e0 l\u2019acquisition, honoraires d\u2019agence&#8230;) mais surtout au-del\u00e0 de ces charges d\u00e9ductibles, il permet de <u>d\u00e9duire l\u2019amortissement<\/u> du mat\u00e9riel et des locaux ainsi que des travaux (construction ou am\u00e9lioration). Il va s\u2019agir d\u2019une charge comptable (non d\u00e9caiss\u00e9e) qui va venir r\u00e9duire voire an\u00e9antir votre b\u00e9n\u00e9fice imposable pendant plusieurs ann\u00e9es.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Cette pratique de l\u2019amortissement peut s\u2019av\u00e9rer complexe, en cons\u00e9quence il est fortement conseill\u00e9 de se faire assister d\u2019un expert-comptable ou professionnel comp\u00e9tent.<\/p>\n<p><strong>Exemple d\u2019un bien immobilier d\u2019une valeur de 300.000 \u20ac pourvu d\u2019\u00e9l\u00e9ments mobiliers d\u2019une valeur de 7.000 \u20ac, pour un cadre c\u00e9libataire<\/strong><\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignnone size-large wp-image-9066\" src=\"https:\/\/blog.cpgp.paris\/wp-content\/uploads\/article-location-vide-ou-meublee-2-1024x515.jpg\" alt=\"\" width=\"1024\" height=\"515\" srcset=\"https:\/\/blog.cpgp.paris\/wp-content\/uploads\/article-location-vide-ou-meublee-2-980x493.jpg 980w, https:\/\/blog.cpgp.paris\/wp-content\/uploads\/article-location-vide-ou-meublee-2-480x242.jpg 480w\" sizes=\"(min-width: 0px) and (max-width: 480px) 480px, (min-width: 481px) and (max-width: 980px) 980px, (min-width: 981px) 1024px, 100vw\" \/><\/p>\n<h3>Dur\u00e9e des locations vides<\/h3>\n<p>Les locations non meubl\u00e9es sont r\u00e9glement\u00e9es par la loi du 6 juillet 1989, quand le logement constitue la r\u00e9sidence principale du locataire. La dur\u00e9e du bail est de 3 ans. Au bout de 3 ans, celui-ci se renouvelle automatiquement par tacite reconduction pour la m\u00eame dur\u00e9e.<\/p>\n<p>Attention, si vous poss\u00e9dez le logement par l&rsquo;interm\u00e9diaire d&rsquo;une soci\u00e9t\u00e9 (une personne morale) autre qu\u2019une SCI familiale (entre parents\/alli\u00e9s jusqu\u2019au 4<sup>\u00e8me<\/sup> degr\u00e9), <strong>le bail est de six ans et non de trois ans<\/strong>, et se renouvelle alors pour la m\u00eame p\u00e9riode.<\/p>\n<p><strong>Lorsque le logement ne constitue pas la r\u00e9sidence principale du locataire, la dur\u00e9e n&rsquo;est pas r\u00e9glement\u00e9e.<\/strong><\/p>\n<h3>Dur\u00e9e des locations meubl\u00e9es<\/h3>\n<p>Le contrat de location pour un logement meubl\u00e9 constituant la r\u00e9sidence principale du locataire est obligatoirement conclu pour une dur\u00e9e d\u20191 ann\u00e9e, renouvelable ensuite par tacite reconduction par p\u00e9riodes de 1 an, et ainsi de suite, d\u2019ann\u00e9e en ann\u00e9e.<\/p>\n<p>Si le locataire est \u00e9tudiant la dur\u00e9e du bail sera de 9 mois non-renouvelable. Et enfin si le locataire est en situation de mobilit\u00e9 (formation, stage, \u00e9tudes sup\u00e9rieures, mission temporaire&#8230;) le bail peut \u00eatre d\u2019une dur\u00e9e allant de 1 \u00e0 10 mois.<\/p>\n<p>En dehors de la r\u00e9sidence principale, la dur\u00e9e des contrats meubl\u00e9s est libre\u00a0: r\u00e9sidence secondaire, pied-\u00e0-terre, logement de fonction : aucune dur\u00e9e n\u2019est impos\u00e9e.<\/p>\n<p><strong>L\u2019assistance d\u2019un professionnel semble opportune afin de d\u00e9terminer au mieux le d\u00e9lai de pr\u00e9avis et autres conditions dans ce type de contrat de location, et il conviendra \u00e9galement de se r\u00e9server la preuve que le locataire est bien propri\u00e9taire\/locataire de sa r\u00e9sidence principale en parall\u00e8le, et ce dans le but d\u2019\u00e9viter qu\u2019il puisse se pr\u00e9valoir d\u2019une dur\u00e9e l\u00e9gale du bail (art. 25-7 de la loi du 6 juillet 1989) et exiger alors un contrat d\u20191 ann\u00e9e renouvelable par tacite reconduction\u00a0!<\/strong><\/p>\n<h3>Montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie pour les locations vides<\/h3>\n<p>Le montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 1 mois de loyer hors charges.<\/p>\n<h3>Montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie pour les locations meubl\u00e9es<\/h3>\n<p>Le montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 2 mois de loyer hors charges.<\/p>\n<h3>D\u00e9lai du pr\u00e9avis pour les locations vides<\/h3>\n<p>Si la rupture du bail est \u00e0 l\u2019initiative du locataire, le pr\u00e9avis est de 3 mois ramen\u00e9 \u00e0 1 mois dans certains cas (par exemple : logement situ\u00e9 en zone tendue, motif perte d\u2019emploi, mutation professionnelle). Le bailleur quant \u00e0 lui, s\u2019il souhaite r\u00e9cup\u00e9rer son bien, il doit s\u2019en justifier : il ne peut donner cong\u00e9 au locataire que pour habiter le logement, y loger un membre de sa famille ou le vendre. Le pr\u00e9avis est alors de 6 mois avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail.<\/p>\n<h3>D\u00e9lai du pr\u00e9avis pour les locations meubl\u00e9es<\/h3>\n<p>Si la rupture du bail est \u00e0 l\u2019initiative du locataire, celui-ci doit envoyer un pr\u00e9avis d\u20191 mois \u00e0 son propri\u00e9taire. A l\u2019inverse, pour rompre le bail, le propri\u00e9taire bailleur n\u2019a qu\u2019un d\u00e9lai de 3 mois avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail (contre 6 mois en location vide).<\/p>\n<h3>Tableau comparatif<\/h3>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-9074\" src=\"https:\/\/blog.cpgp.paris\/wp-content\/uploads\/tableau-2.jpg\" alt=\"\" width=\"1080\" height=\"706\" srcset=\"https:\/\/blog.cpgp.paris\/wp-content\/uploads\/tableau-2.jpg 1080w, https:\/\/blog.cpgp.paris\/wp-content\/uploads\/tableau-2-980x641.jpg 980w, https:\/\/blog.cpgp.paris\/wp-content\/uploads\/tableau-2-480x314.jpg 480w\" sizes=\"(min-width: 0px) and (max-width: 480px) 480px, (min-width: 481px) and (max-width: 980px) 980px, (min-width: 981px) 1080px, 100vw\" \/><\/p>\n<h2>Louer vide ou meubl\u00e9 : quel est le plus rentable ?<\/h2>\n<p>A premi\u00e8re vue,\u00a0<strong>la location meubl\u00e9e semble plus attractive pour deux raisons :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>un rendement souvent meilleur\u00a0<\/strong>;<\/li>\n<li><strong>une fiscalit\u00e9 plus int\u00e9ressante<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En revanche, il est important de garder \u00e0 l\u2019esprit que le <strong>co\u00fbt du logement meubl\u00e9 est souvent, plus fort <\/strong>que pour une location vide. Cela est d\u00fb notamment \u00e0 une rotation de locataire plus importante, ce qui a pour cons\u00e9quence une \u00e9ventuelle vacance locative qui vient rogner le rendement \u00e0 laquelle on peut ajouter la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019effectuer des travaux de rafraichissement plus r\u00e9guliers.<\/p>\n<p><strong>Aspect d\u2019importance: <\/strong>tous les logements ne sont pas faits pour ces deux types de location. Les petites surfaces proches d\u2019\u00e9coles ou universit\u00e9s r\u00e9pondent parfaitement \u00e0 la location meubl\u00e9e, alors que les logements de grandes surfaces sont plus souvent recherch\u00e9s pour de la location vide.<\/p>\n<p>Attention \u00e9galement \u00e0 la dur\u00e9e des baux dits \u00ab\u00a0de courte dur\u00e9e\u00a0\u00bb, dans le cas d\u2019un bail reconduit d\u2019ann\u00e9e en ann\u00e9e pendant 6 ans ou plus, au m\u00eame locataire, ce dernier pourrait \u00eatre requalifi\u00e9 par l\u2019administration fiscale en location nue.<\/p>\n<p>Pour \u00e9viter ce risque, il faudra vous appliquer \u00e0 signer \u00ab\u00a0r\u00e9guli\u00e8rement\u00a0\u00bb de nouveaux baux, comprenant pour chacun un nouvel \u00e9tat des lieux faisant \u00e9tat de changements (m\u00eame mineurs) du mobilier.<\/p>\n<p><strong>Faites votre choix en connaissance de cause, en ne vous laissant pas guider par de simples calculs financiers et fiscaux. Le premier gage d\u2019un bon rendement, c\u2019est d\u2019abord un bon contrat de location et un march\u00e9 locatif dynamique permettant d\u2019\u00e9viter toute vacance entre deux baux.<\/strong><\/p>\n<p>Pour toutes questions juridiques ou fiscales \u00e0 ce sujet, prenez contact avec la <strong><a href=\"https:\/\/www.cpgp.paris\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Chambre des Propri\u00e9taires du Grand Paris.<\/a><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il est fr\u00e9quent de se poser la question avant de louer un logement : quel type de location proposer ? La location meubl\u00e9e ou vide (non meubl\u00e9e) ? Deux formules qui ont chacune leur statut fiscal, leurs avantages et leurs inconv\u00e9nients. Un choix li\u00e9 \u00e9galement \u00e0 vos attentes ainsi qu\u2019aux conditions du march\u00e9. 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