Mesures en faveur du locataire commerçant demandant son départ en retraite

Comme on le sait le statut des baux commerciaux a pour principal objectif de protéger les intérêts du locataire. Cette préoccupation se manifeste aussi lorsqu’il souhaite prendre sa retraite. Deux mesures remontant à l’origine à une loi du 30/12/1985, lui sont consacrées afin de faciliter son départ. Ces mesures s’appliquent au locataire personne physique mais sont aussi étendues à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

Enoncées aux l’articles L145-4 et L145-51 du Code de commerce, elles prévoient un assouplissement pour la première des conditions de résiliation du bail et pour la seconde de celles de sa cession.

Assouplissement des conditions de résiliation du bail par le locataire

Le locataire qui souhaite prendre sa retraite et qui peut y prétendre, bénéficie d’un traitement de faveur qui déroge aux règles en matière de congé auxquelles il est assujetti en temps ordinaire.

En principe le locataire ne peut résilier le bail dont la durée est de 9 ans minimum que pour une date d’échéance triennale et après avoir avisé le bailleur 6 mois au moins à l’avance par acte d’huissier ou par lettre recommandée AR. Lorsque le congé est notifié sous cette forme c’est la date de réception du congé ou plus exactement la date de première présentation de la lettre recommandée qui constitue le point de départ du préavis de 6 mois.

Le locataire ne peut donc pas résilier le bail par anticipation, sauf accord du bailleur, et reste, s’il quitte prématurément les lieux, redevable du loyer jusqu’à la fin de la période triennale en cours. De même sera-t-il engagé pour une nouvelle période triennale si son congé, bien que notifié dans les formes, parvient moins de six mois avant la première ou la deuxième échéance triennale du bail. En ce cas son congé n’est pas nul mais ses effets sont reportés à l’échéance de la période triennale suivante du contrat.

Par dérogation à cette règle le locataire qui demande à bénéficier de ses droits à la retraite a la faculté de résilier le bail à tout moment, ce qui lui permet de s’affranchir de ses obligations avant la survenance du terme triennal.

Il reste toutefois tenu de respecter le préavis de 6 mois et les formes requises pour délivrer congé.

Bien évidemment le locataire doit justifier que sa demande de mise à la retraite est recevable.

Il est clair que l’exercice de cette faculté par le locataire va entraîner la perte de son droit au bail. C’est une solution ultime à laquelle il ne recourt que lorsqu’il ne parvient pas à trouver un repreneur. Aussi reste-t-elle dans la pratique assez peu utilisée d’autant que la loi réserve au locataire une autre mesure destinée à faciliter la cession du bail.

Assouplissement des conditions de cession du bail par le locataire

La 2^ème mesure prévue en faveur du locataire qui demande à bénéficier de sa retraite trouve en effet un écho plus favorable que la précédente.

Là encore la loi lui accorde un traitement de faveur en le dispensant sur le plan contractuel de respecter l’interdiction stipulée dans la plupart des baux commerciaux de céder le droit au bail seul sans les autres éléments qui composent le fonds de commerce et dont le principal qui le caractérise est la clientèle. Cette interdiction est souvent formulée de la façon suivante :

• « le preneur ne pourra céder son droit au présent bail, en tout ou en partie, sans le consentement écrit du bailleur, si ce n’est à l’acquéreur de son fonds de commerce ou suivant une autre formulation équivalente au successeur dans son fonds de commerce. »

Le locataire demandant sa retraite pourra donc, nonobstant une telle clause figurant dans son bail, céder le droit au bail pour un autre commerce que le sien.

Compte tenu du caractère exorbitant de cette prérogative la loi en règlemente l’exercice et réserve certains droits au bailleur afin de ménager ses intérêts.

L‘article L145-51 du Code de commerce définit la procédure que le locataire doit respecter sous peine de résiliation de son bail.

Il doit faire connaître à son propriétaire par voie d’huissier (mais aussi aux créanciers éventuellement inscrits sur son fonds de commerce) son intention de céder le droit au bail en précisant la nature des activités nouvelles envisagées, ce qui exclut la possibilité comme le croient à tort certains locataires de céder le droit au bail pour tous commerces, ainsi que le prix et les conditions de la cession proposée.

A compter de la signification le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa position. En effet il peut :

• soit accepter expressément et sans réserve la cession envisagée,
• soit déclarer son intention d’acquérir le droit au bail aux conditions proposées, la loi lui accordant un droit de priorité à l’achat, mais il n’a pas la possibilité de négocier les conditions de rachat et notamment le prix,
• soit s’opposer à la cession en saisissant le tribunal judiciaire En ce cas son refus ne peut pas être arbitraire. Il doit être fondé sur des considérations qui portent uniquement sur la destination, les caractères et la situation de l’immeuble qui rendent les activités proposées incompatibles avec ces derniers.

Précisons que le défaut de réponse du propriétaire dans le délai de deux mois vaut acceptation de sa part de la cession.

Si le bailleur accepte expressément ou tacitement la cession ou si le tribunal saisi de son opposition la rejette le locataire pourra librement céder le droit au bail.

Pendant le cours de cette procédure celui-ci doit continuer à exploiter son fonds de commerce et payer le loyer.

Précisons que ce cas particulier de déspécialisation du bail créé en faveur du locataire demandant sa retraite n’ouvre pas droit pour le bailleur à une augmentation du loyer au moment où la cession intervient. Le changement de destination du bail ne pourra être invoqué comme motif de déplafonnement qu’au renouvellement du contrat.

Signalons enfin, bien que cela n’entre pas dans l’objet de cet article, que toutes ces mesures ont aussi vocation à s’appliquer au locataire admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales.