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Comprendre le diagnostic technique global

par | 29 juin 2020 | Transition énergétique | 0 commentaires

Jean-Marc Moinard, gérant d’Avicéa, bureau d’études partenaire de la Chambre, fait le point sur le diagnostic technique global. Obligatoire dans certaines copropriétés, il consiste en un état technique et réglementaire des immeubles collectifs à usage d’habitation ainsi qu’un bilan de la situation énergétique du bâtiment. La loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme […]

Jean-Marc Moinard, gérant d’Avicéa, bureau d’études partenaire de la Chambre, fait le point sur le diagnostic technique global. Obligatoire dans certaines copropriétés, il consiste en un état technique et réglementaire des immeubles collectifs à usage d’habitation ainsi qu’un bilan de la situation énergétique du bâtiment.

La loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (Alur) du 24 mars 2014 se donne pour mission de « mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché immobilier, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses de l’équilibre des territoires ». Cette loi permet non seulement l’entrée en vigueur du diagnostic technique global (DTG) pour les copropriétés, mais rappelle aussi que le droit à un « logement décent » – sain, sécurisé, confortable et économe en énergie – est un objectif à valeur constitutionnelle qui ne peut être négligé par les copropriétés et syndics.

Pour Avicéa, bureau d’études engagé sur le plan environnemental et sociétal, le DTG est l’occasion de sensibiliser les différents acteurs de l’immobilier tout en leur apportant les solutions réglementaires adaptées.

Modalités de réalisation du DTG

Le DTG est un audit intégrant un état technique et réglementaire des immeubles collectifs à usage d’habitation ainsi qu’une photographie de sa situation énergétique. Il précise l’état de l’immeuble et propose une projection sur les dix années à venir des éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à l’entretien de l’immeuble, tout en assurant les rénovations énergétiques qui s’imposent. Ce faisant, le DTG permet de faciliter la gestion des immeubles collectifs et la priorisation des travaux à réaliser. C’est pourquoi il est confié à un tiers qui se doit d’être impartial, indépendant et doit justifier de compétences fixées par le décret du 28 décembre 2016 (décret n° 2016-1965 du 28.12.16).

Depuis le 1er janvier 2017, le DTG est à réaliser ou à voter dans les cas suivants :

  • Cas n°1 : dans le cadre des procédures relatives à l’insalubrité (CSP(1) : L.1331-26), à la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs (CCH(2) : L.129-1) ou au péril (CCH : L.511-1), l’autorité administrative compétente peut demander au syndicat de lui produire le DTG afin de vérifier l’état et la sécurité des parties communes (CCH : L.731-5 I). En cas de refus ou d’impossibilité de communiquer ce document un mois après notification de la demande, l’autorité administrative compétente peut faire réaliser d’office le DTG aux frais du syndicat de copropriétaires (CCH : L.731-5 II).
  • Cas n°2 : tout immeuble déjà en copropriété, à destination partielle ou totale d’habitation (CCH : L.731-1) peut faire l’objet d’un DTG. La question de la réalisation du DTG doit avoir été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Dans ce cas, les copropriétaires se prononcent sur la réalisation du DTG et ses modalités. La décision est prise à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés / loi du 10.7.65 : art. 24).
  • Cas n°3 : dans le cadre de la mise en copropriété d’un immeuble à usage d’habitation, le DTG remplace le dossier SRU (3) préalable à la mise en copropriété (CCH : L.111-6-2 abrogé). Il doit être réalisé avant l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. La réalisation du DTG permet ainsi, à un acheteur d’un ou plusieurs lots, de connaître la situation globale de l’immeuble.

On note également des différences dans la réalisation du DTG. Par exemple, il ne s’effectuera pas de la même façon si l’immeuble collectif à usage d’habitation est équipé d’un chauffage collectif ou s’il possède un chauffage individuel. Aussi, Avicéa vous accompagne dans vos démarches et vous conseille pour apporter la solution la plus adaptée aux spécificités de votre bien immobilier.

Le DTG en pratique

La mission est composée des vérifications et contrôles suivants :

  • les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;
  • les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
  • les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
  • la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
  • la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
  • les textes législatifs et réglementaires traitant de l’habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d’accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d’entretien des équipements communs ;
  • la gestion financière des copropriétés permettant d’analyser les contrats d’entretien et d’estimer la capacité d’investissement du syndicat et des copropriétaires ;
  • les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

La réalisation du DTG se fait en plusieurs étapes et il faut compter, en moyenne, 70 à 90 heures de travail pour une taille moyenne d’immeuble collectif comprenant moins de 50 logements. Cette estimation prend en compte la notion de visite du site, la réalisation de la mission ainsi que la rédaction des rapports. Le prestataire vous demandera également de réunir un certain nombre de pièces et informations nécessaires à la réalisation de la mission. Pour consultez la liste, rendez-vous sur www.avicea.fr.

La réalisation du DTG se fait en plusieurs étapes et il faut compter, en moyenne, 70 à 90 heures de travail pour une taille moyenne d’immeuble collectif comprenant moins de 50 logements.

Une fois réalisé, le DTG doit être présenté aux copropriétaires au cours de l’assemblée générale qui suit sa réalisation et comporter la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, ainsi qu’une évaluation sommaire de leur coût. Les copropriétaires doivent aussi se prononcer sur la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux et les modalités de mise en œuvre : calendrier, évaluation financière, modalités de financement, choix du maître d’œuvre, mais aussi retour sur investissement dans le cadre d’un projet d’amélioration de l’efficacité énergétique de l’immeuble.

Le saviez-vous ?

Dans le cas d’un immeuble déjà en copropriété (cas n°2) ne faisant pas l’objet d’une procédure d’insalubrité, la réalisation du DTG n’est pas obligatoire.

Le syndic doit toutefois soumettre le DTG à un vote pour que les copropriétaires puissent se prononcer. En cas de refus, le DTG doit être soumis à un autre vote l’année qui suit et les suivantes.

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