Le dépôt de garantie dans un bail d’habitation

À la signature du bail, le propriétaire peut demander à son locataire le versement d’un dépôt de garantie destiné à couvrir ses éventuels manquements (dégradations, impayés) lorsqu’il quittera le logement. Quel est le montant à fixer ? Comment le récupérer ? Dans quels cas le bailleur peut opérer une retenue sur le dépôt de garantie ? Le point sur les droits et devoirs de chaque partie.

Le dépôt de garantie, souvent improprement appelé caution, notion qui désigne une garantie d’une autre nature, est une somme versée par le locataire lors de la conclusion du contrat de location. Cette somme est destinée à faire face à tout manquement du locataire à ses obligations constaté à son départ, constitué par un défaut d’entretien ou de réparations à sa charge ou d’impayés de loyer et charges locatives. Le dépôt de garantie ne se limite donc pas comme on le croit parfois aux seules réparations imputables au locataire.

Etant une garantie, comme son nom l’indique, il doit rester intact jusqu’au terme de la location et le locataire n’est donc pas en droit de le compenser avec le dernier loyer dû comme il arrive parfois.

Nous verrons ce qu’il en est du dépôt de garantie lors de la mise en location du logement, lors de sa restitution et les sanctions pouvant être encourues à son endroit.

Le dépôt de garantie à la location du logement

Aucune disposition légale ne consacre le droit à un dépôt de garantie. Celui-ci peut au contraire être interdit comme c’est le cas pour le bail mobilité. Il faut donc qu’une clause du bail le prévoit pour que le locataire soit tenu de le payer.

Le bailleur n’a pas l’obligation d’en consigner le montant. Il peut l’utiliser à sa guise à charge pour lui de le rembourser au locataire à son départ.

Si la loi ne consacre pas un droit à un dépôt de garantie, en revanche elle en règlemente la pratique.

Tout d’abord, son montant ne peut excéder une certaine somme qui diffère selon que le logement est loué meublé ou non meublé.

Dans un bail non meublé, le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges, dans un bail meublé à deux mois de loyer hors charges.

Précisons que lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé au locataire.

Toutefois, si le locataire use de la faculté de payer le loyer mensuellement, droit que lui confère la loi, le bailleur est alors en droit d’exiger le versement d’un dépôt de garantie.

Ensuite, le dépôt de garantie est figé dans son montant quelle que soit la durée de la location. Il n’est pas révisable en cours de bail comme peut l’être le loyer lui-même. C’est une différence avec d’autres types de contrat qui peuvent prévoir sa révision comme c’est le cas par exemple pour un bail commercial.

Il ne porte pas non plus intérêt au profit du locataire.

Le dépôt de garantie au départ du locataire

Si le versement du dépôt de garantie ne pose pas de problème dans la grande majorité des cas, son remboursement est bien plus souvent source de conflit.

Rappelons que le dépôt de garantie doit être rendu au locataire à jour de ses obligations dans un certain délai après qu’il a libéré le logement et restitué les clés. L’obligation de rendre le dépôt de garantie est en effet une dette du bailleur envers son locataire. C’est à celui-ci qu’il doit être remboursé, même s’il a été payé par un tiers.

De son côté, le locataire a l’obligation de restituer les clés du logement directement au bailleur ou à son mandataire, que ce soit en main propre ou par lettre recommandée AR. Il n’y a pas restitution s’il remet les clés à une personne non habilitée. C’est en effet la restitution des clés qui constitue le fait générateur de l’obligation du bailleur et le point de départ des délais impartis par la loi pour qu’il s’en acquitte.

Lorsque plusieurs locataires sont titulaires du bail et que l’un d’entre eux donne congé et quitte le logement au cours de la location, il n’y a pas lieu de lui restituer sa quote-part du dépôt de garantie ni d’établir avec lui un état des lieux intermédiaire. L’état des lieux de sortie est établi le jour de la restitution de toutes les clés du logement après complet déménagement et le dépôt de garantie sera alors restitué au dernier locataire sortant. Aussi, le locataire qui part en cours de bail doit-il s’adresser à ses colocataires pour récupérer sa part du dépôt de garantie.

Concernant le délai de restitution du dépôt de garantie, il faut distinguer deux situations.

Soit le logement est conforme d’après l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée et dans ce cas le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum d’un mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, sous déduction des sommes restant dues le cas échéant au bailleur ou dont ce dernier pourrait être tenu à la place du locataire.

Soit le logement n’est pas conforme et dans ce cas le bailleur dispose d’un délai de deux mois maximum pour restituer le dépôt de garantie, toujours sous réserve des sommes pouvant restées dues par le locataire.

Bien entendu le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse lors de la remise des clés pour permettre au bailleur de remplir son obligation. A défaut, il ne pourra pas se prévaloir d’un manquement à son encontre.

Les sommes dont le locataire reste redevable à sa sortie au titre de ses obligations locatives sont déductibles de son dépôt de garantie. Encore faut-il qu’elles soient justifiées. C’est là que les relations bien souvent deviennent conflictuelles notamment lorsque des retenues sont opérées pour remédier à un défaut de réparations locatives ou à des dégradations attribuées au locataire mais dont celui-ci conteste le bien-fondé ou le montant.

Il appartient en ce cas au bailleur d’en rapporter la preuve. Celle-ci doit se baser sur les indications figurant aux états des lieux d’entrée et de sortie dont la comparaison doit permettre d’établir légitimement que le locataire en est l’auteur et qu’il doit donc en répondre.

D’où l’importance d’établir des états des lieux aussi précis et complets que possible pour éviter tout risque de mésentente.

Doivent de même être justifiés le quantum des montants retenus sur le dépôt de garantie. Une évaluation forfaitaire ou approximative est exclue. Le bailleur doit fournir des factures de remise en état ou tout du moins, ce qui est admis par la jurisprudence, des devis.

Les sanctions relatives au dépôt de garantie

À l’encontre du locataire :

Le défaut de versement du dépôt de garantie est un des motifs visés par la loi de résiliation de plein droit du bail par application de la clause résolutoire stipulée au contrat.

À l’encontre du bailleur :

Le défaut de restitution non justifié du dépôt de garantie dans les délais prescrits est sévèrement sanctionné depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 2989 modifié par cette loi, le dépôt de garantie restant dû est majoré d’une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Par exception, cette sanction n’est pas encourue dans deux cas. Celui déjà signalé où le locataire n’a pas communiqué au bailleur sa nouvelle adresse. Celui où le bailleur est autorisé par la loi, lorsque le logement loué est situé dans un immeuble collectif, notamment en copropriété, à conserver 20 % tout au plus du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble et leur approbation, pour lui permettre de procéder à la régularisation des charges locatives. Cette retenue doit être justifiée au locataire et un arrêté provisoire des comptes doit lui être fourni.

Signalons enfin qu’en cas de litige entre les parties sur le dépôt de garantie, la commission départementale de conciliation est compétente pour tenter de dénouer à l’amiable le conflit. Si cette tentative préalable échoue, le tribunal saisi par l’une des parties tranchera le litige.