La loi « portant lutte contre le réchauffement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets » du 22 août 2021 est venue mettre en place des mesures pour inciter à la rénovation énergétique des logements. Parmi celles-ci, il y a l’interdiction progressive de mise en location des logements énergivores et le gel du loyer des passoires énergétiques.
La loi « portant lutte contre le réchauffement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets » fixe dans son article 160 un calendrier imposant des exigences croissantes de performance énergétique.
Ainsi, en France métropolitaine, seront interdits à la location :
- Les logements classés G à partir du 1er janvier 2025 ;
- Les logement classés F à partir du 1er janvier 2028 ;
- Les logements classés E à partir du 1er janvier 2034.
En Outre-Mer, les logements classés G seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028 ; les logements classés F à partir du 1er janvier 2031.
Les logements ne répondant pas aux critères précités aux échéances fixées seront considérés comme indécents. Il en résulte que le bailleur qui souhaite mettre en location un logement qui ne répond pas aux normes de performance énergétique doit au préalable effectuer des travaux pour que le logement remonte dans le classement jusqu’à la classe requise.
Si un bailleur, par négligence ou mégarde, met néanmoins en location un logement qui ne respecte pas l’exigence, le locataire peut demander au juge la mise aux normes.
Il existe cependant 2 cas où le bailleur peut justifier qu’il ne parvient pas à ce seuil.
Le premier vise un logement en copropriété où le bailleur a effectué des travaux dans les parties privatives, mais qui nécessiteraient d’être complétés de travaux dans les parties communes et pour lequel, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolution tendant à la réalisation de travaux, le bailleur n’a pu parvenir au niveau requis. En pratique, il faut, par exemple, justifier d’une demande d’inscription de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale puis apporter la preuve que la résolution a été rejetée.
Quant au deuxième cas, il est relatif aux contraintes architecturales ou patrimoniales.
Il est également important de rappeler que selon le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, pour être décent, un logement doit avoir une consommation d’énergie inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Les logements classés G par un DPE ne pourront donc plus être loués, sous peine d’une action du locataire pour indécence du logement. Cette obligation s’applique aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023.
GEL DU LOYER
La nouvelle loi prévoit également le gel du loyer des passoires énergétiques.
Ainsi, selon l’article 159, à compter du 25 août 2022, en France métropolitaine :
- Pour une location avec un nouveau locataire, les loyers des logements classés F et G ne pourront pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
- En cours de bail, ils ne pourront pas être réévalués. La même règle s’appliquera pour les majorations applicables à compter de la réalisation de travaux par le bailleur ;
- En cas de renouvellement du bail, le loyer ne pourra pas être augmenté.
POINTS DE DÉSACCORD
La Chambre des Propriétaires du Grand Paris est favorable à une politique de rénovation énergétique des logements mais encore faut-il que les mesures prises soient réalistes.
Malgré des correctifs réalisés sur le nouveau DPE, celui-ci n’est toujours pas satisfaisant et laisse encore présager d’une dégradation des classements énergétiques du parc de logements français plus importante que prévue. Par ailleurs, le calendrier des objectifs de rénovation et donc des interdictions de location est intenable et même en réalisant des travaux couteux, certains logements ne pourront pas atteindre la classe minimale requise.
Le risque est qu’un nombre considérable de logements sortent du parc locatif.
La Chambre souhaite également la suspension de l’opposabilité du DPE qui engage la responsabilité contractuelle du bailleur ou du vendeur qui le fournit. Ces derniers peuvent certes se retourner contre le diagnostiqueur, mais cette mesure accentue à nouveau la tension sur le propriétaire.
Autre point de désaccord : l’inscription de la performance énergétique dans la décence des logements qui représente une contrainte supplémentaire et très pénalisante pour un bon nombre de propriétaires.
Pour que les propriétaires puissent atteindre des résultats en termes de performance énergétique, il faut leur en donner les moyens.
Des solutions existent : intensifier les aides et subventions dédiées à la rénovation énergétique, les défiscaliser ou encore prévoir la baisse proportionnelle sur plusieurs années des taxes foncières.
Un important travail de fond est donc à réaliser au niveau de la politique nationale de rénovation thermique du parc ancien. La Chambre des Propriétaires du Grand Paris reste mobilisée !
Il faut également considérer cette problématique au niveau européen. En effet, pour mettre le parc immobilier européen sur la voie de la neutralité climatique d’ici 2050, la Commission européenne a présenté le 15 décembre 2021 sa proposition de refonte de la directive européenne sur la performance des bâtiments. Le dossier est maintenant sur la table du Parlement européen et du Conseil des ministres.
Patrick DAVEAU, Vice-Président de l’UNPI 79
Sur les conséquences immédiates de l’interdiction progressive de mise en location des logements énergivores et du gel du loyer des passoires énergétiques.
« La valeur de ces logements va fortement baisser à la revente. Le minimum de décote sera la valeur des travaux pour revenir au minimum à un DPE en D. Et cela seulement si les travaux seront possibles matériellement et autorisés par la copropriété et l’architecte des bâtiments de France.
De plus, si le coût des travaux n’est pas compensé par un gain de plus-value du logement identique aux travaux réalisés, les bailleurs préfèreront revendre. D’où une diminution de l’offre locative.
Leur rentabilité va aussi fortement baisser au point de devenir insuffisante car les frais devront toujours être payés (charges, imposition du reste des loyers, taxes foncières, IFI, etc.).
Le bailleur qui ne voudra pas, ou ne pourra pas, ramener le DPE de son logement au minimum à D, va se trouver dans une situation impossible. Il deviendra de fait un « marchand de sommeil » puisqu’il louera un logement jugé indécent. Et les lois contre les marchands de sommeil sont extrêmement dures : confiscation des biens, interdiction d’acheter d’autres biens pendant 10 ans, 5 ans de prison et 150 000 € d’amende.
Ce statut d’indécent va aussi permettre à son locataire de se prévaloir d’un préjudice qu’il va pouvoir utiliser pour ne plus payer son loyer ; ne pas entretenir le logement ; exiger des travaux et se faire loger gratuitement à l’hôtel en attendant que les travaux soient faits. Et puisque le bailleur sera « indigne », le locataire aura toute la mansuétude de la justice pour expliquer pourquoi il rend le logement sale ou dégradé.
En bref, un argument pour échapper à tous ses devoirs de locataire.
23% des logements en France sont loués par des bailleurs privés (17% par des bailleurs publics). 40% des résidences principales en France ont des DPE en E (25%), en F (10%) et en G (5%). Donc au final, 40% de 23% soit 9,2% des logements loués en France vont être déclarés indécents en 2035 pour ceux classés E, en 2028 pour ceux classés F et G. Le nombre de logements à rénover est trop important et il sera impossible de les rénover à temps.
Quant aux aides de l’ANAH, conditionnées à des baisses de loyer et au fait d’accepter des locataires avec moins de revenus, les bailleurs y sont extrêmement réticents car les procédures moyennes d’expulsion en France sont beaucoup trop longues et complexes pour prendre des risques.
Je prédis aux locataires de grandes difficultés pour se loger prochainement et un afflux de logements à vendre en DPE F et G.
Les bailleurs publics sont les grands gagnants de cette réforme car ils profitent des aides de l’ANAH sans aucune contrepartie, contrairement aux bailleurs privés. Et ces derniers pourront racheter à prix cassés tous les logements inlouables, et donc invendables, des bailleurs privés. ».
Profil des passoires thermiques
Selon une étude de l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE) réalisée sur un panel de 29 millions de résidences principales au 1er janvier 2018 en se basant sur le DPE ancienne version, les principales caractéristiques des passoires thermiques sont :
- 17% du parc de logements seraient très énergivores (étiquettes F et G du DPE) ;
- Les logements très énergivores sont plus fréquents parmi les maisons individuelles que dans les logements situés dans un habitat collectif (18,4% contre 14,7%) ;
- Les logements les plus petits sont les plus énergivores : près de 36% des logements de moins de 30 m2 sont des passoires énergétiques, ce qui n’est le cas que de 13% des logements de plus de 100 m2 ;
- Le parc social est sensiblement moins énergivore que le parc privé (7% d’étiquettes F et G contre 18,7%) ;
- Le parc locatif privé comporte les logements consommant le plus d’énergie : près de 23% de logements d’étiquettes F et G alors que les logements occupés par leurs propriétaires ne sont que 17% à avoir une telle étiquette ;
- La part des logements très énergivores décroît légèrement en fonction du revenu des occupants passant de 19% d’étiquettes F et G pour les occupants ayant les revenus les plus faibles (1er quintile) à 15% pour les occupants ayant les revenus les plus élevés (dernier quintile).
Cette variabilité modérée masque toutefois d’importantes disparités selon le statut d’occupation (locataire parc privé, locataire parc social, propriétaire).
Propriétaires d’un studio dans le 13° à Paris, nous venons d’apprendre que notre appartement, DPE G, ne pouvait plus être reloué !
Je viens de lire l’article concernant le sujet. Malheureusement, à part vendre l’appartement, ce qui n’était pas prévu, je ne vois pas comment résoudre le problème. L’immeuble est un immeuble haussmannien. Le studio est au 6° étage sans ascenseur, sous les « superbes » toits en zinc parisiens… Nous venions de changer les fenêtres et le chauffe-eau lorsque nous avons découvert le problème ! Et maintenant, on fait quoi ?
Je suis également surprise par la possibilité d’acheter ce type de logements! Cela va-t-il les rendre possibles à louer par les nouveaux propriétaires ? Les nouveaux propriétaires auront-ils la possibilité de transformer les immeubles de Paris et d’en changer les toits ?
Merci d’avoir pris le temps de me lire.
Chantal Kuhn