Achat immobilier : Attention aux vices cachés !

Lorsqu’on envisage l’achat d’un bien immobilier, il est essentiel de faire une recherche approfondie d’éventuels vices cachés et ainsi éviter toute procédure juridique. 

Selon l’adage bien connu, la paresse serait la mère de tous les vices… mais il semblerait qu’elle ait bien peu à voir avec les vices cachés dont l’origine devrait plutôt à mon sens être recherchée dans certains des autres péchés capitaux, ce qui fera une bonne occasion à nos fidèles lecteurs d’en réviser la liste…

Nous n’envisageons pas au sein de cet article de nous substituer aux juristes et avocats de la Chambre qui possèdent en la matière des compétences bien supérieures à celle d’un architecte mais simplement de rappeler une fois encore quelques règles de bon sens dont le respect éviterait à nombreux de nos adhérents d’être confrontés aux situations qui me sont très fréquemment relatées lors de mes consultations hebdomadaires.

 UN VICE CACHÉ : C’EST QUOI ?

Selon l’article 1641 du code civil, un vice caché est un désordre qui n’est pas visible lors de la vente d’un bien immobilier et qui affecte si gravement le bien en question qu’il le rend impropre à sa destination ou en diminue tellement l’usage que son acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un prix nettement inférieur s’il en avait eu connaissance.

Ils peuvent revêtir de bien nombreux aspects, même si les nombreux diagnostics qui sont de nos jours obligatoires lors de la vente d’un bien immobilier en ont réduit la liste au cours des années passées. En indiquer ici la liste exhaustive reviendrait à dresser un inventaire à la Prévert et nous nous contenterons de mentionner, la faiblesse des fondations, les fissurations diverses du gros-œuvre généralement colmatées avant la vente, la présence d’insectes xylophages et de champignons lignivores non détectables, le mauvais état d’une charpente dans un comble comme par hasard non visitable, les infiltrations d’eau au travers d’une toiture alors que la visite est effectuée par beau temps, la gélivité des tuiles, etc.

Il ne s’agit pas là d’un faux problème puisque ce sont entre 6 500 et 8 000 transactions qui feraient l’objet chaque année d’un litige au titre des vices cachés, nombre qui peut paraître faible par rapport au million de transactions qui ont été enregistrées dans l’ancien au cours de l’année 2019 mais qui interpelle néanmoins.

 QUELS SONT LES RECOURS ?

L’article 1643 du Code civil dispose que : “le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus”.

La situation se complique singulièrement lorsque le contrat de vente prévoit, ainsi que cela est quasiment toujours le cas…, une clause qui exonère le vendeur de son obligation de garantir l’acheteur contre les vices cachés.

Si le vendeur est non professionnel, comme il est supposé de bonne foi – c’est-à-dire qu’il est supposé n’avoir pas eu connaissance du vice caché – cette clause d’exclusion s’applique sauf  si l’acquéreur démontre que le vendeur était au courant de son existence.

A l’inverse, le vendeur professionnel est supposé ne pas avoir ignoré le vice caché. La clause d’exclusion ne s’applique donc pas sauf si le vendeur prouve sa bonne foi.

En présence d’un vice caché, l’acquéreur dispose d’un délai de 2 ans pour intenter l’action en garantie, si le contrat de vente a été conclu après le 19 février 2005. Précisons que ce délai commence à courir à partir de la découverte du vice : le point de départ est souvent constitué par le rapport d’expertise commandé par l’acquéreur.

Quand un acheteur constate un vice caché dans son logement, la première chose à faire est de tenter de trouver un accord amiable avec le vendeur, en prenant contact avec lui, par courrier recommandé. L’acheteur peut aussi demander l’aide d’un médiateur ou d’un conciliateur de justice.

Si aucun accord amiable n’est trouvé, le litige devra se régler devant le tribunal. C’est à l’acquéreur d’apporter la preuve que le vice caché existait bien avant son acquisition. Pour ce faire, il peut appuyer sa demande sur des attestations ou sur des devis de réparation. Pour augmenter ses chances de succès, il a intérêt à recourir à une expertise.

L’objectif d’une procédure est soit d’obtenir l’annulation de la vente et se faire rembourser le prix du bien ainsi que les frais occasionnés par la vente, soit la prise en charge par le vendeur du montant de ces travaux, soit conserver le logement mais se faire rembourser une partie du prix, qui sera déterminée par des experts et laissée à l’appréciation du juge.

Ces litiges se terminent généralement au tribunal dans le but d’obtenir, soit l’annulation de la vente du bien, soit la prise en charge par le vendeur du montant de ces travaux

 Les risques encourus par les vendeurs indélicats devraient les inciter à ne pas transformer un vice caché en vice dissimulé, situation à laquelle j’ai été par le passé confronté en ayant très fortement dissuadé une cliente de faire construire, pour vendre plus facilement son appartement, une contre-cloison devant un mur humide. Bien entendu l’humidité traversa la contre-cloison en question, l’acquéreur porta l’affaire devant les tribunaux, la vente fut annulée et l’acquéreur obtint en complément de la somme engagée pour l’acquisition du bien une indemnisation substantielle compte-tenu du fait que le vendeur avait manifestement dissimulé le désordre de manière intentionnelle (article 1645 du Code civil). A méditer.

DETECTER LES VICES CACHES ?

Le meilleur moyen de se protéger des vices cachés est d’inspecter en détail le bien que vous envisagez d’acheter.

Comment les détecter ? Il convient en tout premier lieu de se faire accompagner par un professionnel confirmé lors de la première visite d’un bien que l’on envisage d’acquérir. Un architecte, un technicien du bâtiment ou un entrepreneur qualifié seront parfaitement en mesure d’attirer l’attention de l’acheteur potentiel sur un certain nombre de points qui auront bien évidemment échappé à son attention de novice.

Il convient de se faire accompagner par un professionnel confirmé lors de la première visite d’un bien que l’on envisage d’acquérir

En second lieu, il convient d’être particulièrement attentif à repérer des éléments constructifs n’étant pas cohérents par rapport à la configuration des lieux ou à son état général. Curieuse, cette cloison fraîchement repeinte alors que la maison n’a pas vu un pinceau depuis le Second Empire, bizarre ce coffrage manifestement récemment réalisé et dans un endroit qui ne le nécessitait pas vraiment. Encore plus surprenant ce lambris en pieds de mur totalement anachronique par rapport à la date de construction de la maison…

Encore une fois, un simple bon sens et le recours à des professionnels confirmés permettront d’éviter d’être confrontés à des situations dramatiques, tant du point de vue financier que du point de vue sentimental, l’achat d’un bien étant souvent pour beaucoup l’achat d’une vie.

Et pour finir cet article sur une note plus plaisante en paraphrasant mon auteur dramatique favori, il me le pardonnera de l’au-delà, ne déclarons jamais, absolument jamais à un vendeur “couvrez ce vice que je ne saurais voir, par de pareils objets les âmes sont blessées et cela fait venir de coupables pensées”.