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Autorisations d’urbanisme : éviter les pièges contentieux

par | 21 avril 2021 | Juridique & légal | 0 commentaires

Pour que les recours contre les autorisations d’urbanisme soient recevables, les principales conditions à réunir concernent les délais de recours et l’intérêt à agir. Le contentieux de l’urbanisme ne cesse d’évoluer et de se complexifier. Les règles de procédure sont de plus en plus contraignantes. L’accès au juge devient un véritable parcours du combattant si […]

Pour que les recours contre les autorisations d’urbanisme soient recevables, les principales conditions à réunir concernent les délais de recours et l’intérêt à agir.

Le contentieux de l’urbanisme ne cesse d’évoluer et de se complexifier. Les règles de procédure sont de plus en plus contraignantes. L’accès au juge devient un véritable parcours du combattant si parsemé de pièges procéduraux que même les professionnels s’y perdent parfois.

Le présent article présente en résumé deux conditions majeures à la recevabilité de l’action devant le juge qui méritent d’attirer particulièrement l’attention : les délais de recours et l’intérêt à agir. En effet, pour être recevable, le recours contre les autorisations d’urbanisme doit être introduit dans un délai déterminé par “un tiers” qui justifie d’un intérêt à agir.

DELAI POUR SAISIR LE TRIBUNAL

Le délai de recours est une véritable chausse-trape aussi bien pour le bénéficiaire de l’autorisation que pour celui qui veut la contester, “le tiers”. Avant tout examen du dossier, le juge commence par vérifier si “le recours” dont il est saisi a bien été introduit dans le délai légal.

 Formalités à accomplir par le bénéficiaire de l’autorisation

Pour se protéger et se mettre à l’abri des recours, le bénéficiaire de l’autorisation doit l’afficher dans des conditions régulières. De plus, c’est cet affichage qui marque le point de départ des délais de recours de deux mois.

Pour être régulier et pouvoir déclencher ces délais, l’affichage doit se faire sur le terrain et surtout de manière visible et lisible de l’extérieur (de la voie publique), de préférence dès la réception de l’autorisation.

Mais la question se pose pour les terrains enclavés. Comment assurer cette visibilité dans le cas de terrain enclavé ou situé par exemple en fond de lotissement et desservi par une voie privée ?  À cette question, la jurisprudence a apporté une réponse. Lorsque le terrain n’est pas desservi par une voie publique ni par une voie privée ouverte à la circulation, il est possible pour le bénéficiaire de l’autorisation de procéder à l’affichage sur un panneau placé en bordure de la voie publique ou de la voie privée ouverte à la circulation du public la plus proche du terrain. Cet affichage fait courir le délai de recours contentieux. Un panneau affiché sur les grilles de l’entrée du lotissement donnant sur la voie devrait également suffire.

Toujours dans un souci de protection de ses droits, le bénéficiaire de l’autorisation doit impérativement respecter les dimensions du panneau d’affichage fixées par l’article A. 424-15 et les informations mentionnées par l’article A 242-16 à 424-19 du Code de l’urbanisme. Les panneaux vendus par les professionnels contiennent en principe et généralement toutes ces informations. Il est toutefois prudent de vérifier si toutes les mentions obligatoires figurent sur le panneau. Un affichage irrégulier ne fait pas courir les délais et expose le bénéficiaire de l’autorisation à des recours tardifs.

L’affichage doit durer deux mois sans interruption, même si les travaux sont d’une durée inférieure. Si les travaux durent plus de deux mois, le panneau d’affichage doit rester en place jusqu’à la fin des travaux.

Devant les difficultés que soulève souvent la question de la preuve du premier jour d’affichage qui marque le point de départ du délai de recours, il est vivement recommandé de faire constater l’affichage de l’autorisation par voie d’huissier. Il s’agit du moyen le plus sûr. Il est le seul à être pratiquement incontestable.

Pour se protéger et se mettre à l’abri des recours, le bénéficiaire de l’autorisation doit l’afficher dans des conditions régulières

Recevabilité du recours

Tout recours introduit après le délai de deux mois à compter du premier jour d’affichage régulier constaté par huissier est irrecevable. Par ailleurs, il faut noter qu’au terme d’un délai d’un an dit “délai raisonnable” à compter de l’affichage, aucun recours, même si cet affichage est incomplet, n’est plus recevable, d’où l’importance du constat d’huissier.

Si le tiers n’a que deux mois pour saisir le juge, il peut toutefois contester la date d’affichage en apportant des preuves contraires : témoignages des voisins, constat d’huissier démontrant que la date d’affichage invoquée par le titulaire de l’autorisation est inexacte. Mais un tel constat n’est utile que dans les cas où la divergence entre les parties ne porte que sur quelques jours, le titulaire de l’autorisation pouvant accomplir rapidement la formalité de l’affichage.

Dans tous les cas, le tiers doit satisfaire plusieurs obligations. Il doit impérativement, sous peine d’irrecevabilité de son recours, notifier tous les recours qu’il décide d’engager.

Dans le cas où il déciderait de saisir le maire d’un recours administratif, avant de déposer un recours devant le tribunal, il doit envoyer son recours par lettre recommandée avec avis de réception. Une copie de ce recours doit obligatoirement être envoyée, par lettre recommandée avec avis de réception, au bénéficiaire de l’autorisation, dans le délai de 15 jours à compter de la date de son envoi au maire. À défaut d’accomplir cette formalité dans ce délai, le recours contre l’autorisation est irrecevable. Pour éviter les erreurs et les oublis, il est recommandé d’envoyer les deux lettres en même temps au maire et au bénéficiaire de l’autorisation.

Dans le cas où il déciderait de saisir directement le juge, il doit notifier son recours au maire par lettre recommandée avec avis de réception et au bénéficiaire de l’autorisation également par lettre recommandée avec avis de réception. Les deux lettres doivent être obligatoirement envoyées dans le délai de 15 jours à compter de la date d’envoi au tribunal. À défaut, le recours devant le tribunal est déclaré irrecevable. Comme pour le précédent cas, par prudence et pour éviter les erreurs et les oublis, il est recommandé de notifier le recours au maire et au bénéficiaire en même temps que son envoi au tribunal. Aussi bien pour le bénéficiaire d’autorisation que pour le tiers qui entend contester cette autorisation, il est indispensable de respecter ces règles qui sont déterminantes pour l’accès au juge. Si ces règles ne sont pas observées, l’autorisation ne pourra plus être contestée et devient définitive, même si elle est manifestement illégale.

L’INTERET A AGIR

Pour pouvoir contester une autorisation d’urbanisme, il faut justifier d’un “intérêt à agir”, c’est-à-dire d’un intérêt personnel et actuel. Alors que cet intérêt était auparavant largement entendu, les textes ont ajouté de nouvelles exigences.

Aujourd’hui, celui qui demande l’annulation d’une autorisation d’utilisation ou d’occupation du sol doit produire soit un titre de propriété, soit une promesse de vente, soit un bail, soit le contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15  du Code de la construction et de l’habitation, ou tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention du bien. Ces titres doivent être antérieurs à la date d’affichage de l’autorisation à la mairie (date qui peut être consultée sur le panneau d’affichage de la mairie).

Cette exigence vise à permettre au juge de vérifier dès le début de la procédure si celui qui le saisit remplit cette première condition.

Le tiers doit ensuite démontrer par des éléments suffisamment précis et étayés que l’autorisation qu’il conteste est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien.

Il n’y a pas de définition précise de l’intérêt à agir. Le juge apprécie concrètement les dossiers qui lui sont soumis. C’est pourquoi il est important d’appuyer le dossier d’éléments de faits précis. Le juge prend en considération tantôt la distance qui sépare les biens respectifs des parties, tantôt la configuration des parcelles, tantôt encore l’environnement de la construction, etc.

Pour sa part, le bénéficiaire de l’autorisation doit mettre tout en œuvre pour convaincre le juge que le demandeur de l’annulation ne peut justifier d’aucun intérêt et que les atteintes qu’il invoque sont dépourvues de réalité. Il doit lui aussi apporter des preuves matérielles. Il peut invoquer l’absence de visibilité, l’importance de la distance qui sépare son projet du bien du requérant, de l’environnement général, etc.

Dans un cas comme dans l’autre, la jurisprudence est riche d’exemples qui permettent d’appuyer l’argumentation factuelle. Il ne faut pas hésiter à y faire appel, car en l’absence de définition de l’intérêt à agir, le juge a tendance à s’appuyer sur des affaires similaires déjà jugées.

Enfin, il est important de comprendre que les titres (bail, propriété, etc. Cf. ci-dessus) ne suffisent pas pour démontrer l’intérêt à agir. On peut, en effet, être propriétaire ou locataire à proximité du projet sans pouvoir justifier d’un intérêt à agir dans le sens procédural du terme. Il n’y a donc pas d’automaticité entre la production d’un titre et l’intérêt à agir.  §

Le saviez-vous ?

La délivrance d’une autorisation d’urbanisme permet à la commune de vérifier la conformité des travaux par rapport aux règles d’urbanisme. En fonction du type de projet et du lieu, il faut déposer une demande de permis (permis de construire, d’aménager, etc.) ou une déclaration préalable de travaux. Avant de commencer les travaux, il est recommandé de demander un certificat d’urbanisme pour obtenir des informations sur le terrain faisant l’objet de travaux.

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