Conseils pratiques pour demander une autorisation de travaux en assemblée générale des copropriétaires

La question peut alors se poser de savoir comment mettre toutes les chances de votre côté pour faire en sorte que l’assemblée générale des copropriétaires donne son accord sur ces travaux et éviter par la même occasion un contentieux en contestation d’un refus de sa part.

Voici quelques conseils pratiques à suivre :

• Il est important de ne pas formuler votre projet de résolution[2] sous forme de question au risque de porter à confusion sur la demande soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires ; votre projet de résolution doit porter sur l’« autorisation » de travaux et être libellé sous une forme affirmative;
• Il convient d’être factuel, clair et synthétique. Il suffit généralement dans l’intitulé de la résolution de mentionner que vous sollicitez une demande d’autorisation pour réaliser des travaux, en précisant leur nature et quel ouvrage ils concernent, par exemple, votre terrasse à jouissance privative exclusive ou éventuellement des parties communes si tel est le cas.
• Il faut préciser expressément votre nom en tant que copropriétaire et éventuellement votre ou vos numéros de lot dans la copropriété ;
• Des précisions devront en outre, être apportées[3] sur les conditions de réalisation de vos travaux, en particulier que vous prenez à votre charge lesdits travaux, qu’ils seront réalisés dans le respect des règles de l’art et sous la supervision d’un architecte – si cela s’avère nécessaire – que vous allez souscrire une assurance dommages-ouvrages pour ces travaux et qu’un bureau de contrôle, s’il est nécessaire, vérifiera la réalisation de vos travaux.

Il ne faut surtout pas négliger de :

• Prévenir en amont le syndic de votre intention de faire ces travaux et de demander son avis. Il pourra vous conseiller de vous rapprocher de l’architecte de la copropriété, dont la consultation permettra d’apporter un regard technique sur l’éventuel impact de vos travaux sur l’immeuble. Son information préalable rassurera les autres copropriétaires.
• Vous renseigner auprès des services d’urbanisme de votre mairie pour déterminer si en sus, de l’autorisation d’assemblée générale de copropriétaires, il est nécessaire d’obtenir les autorisations d’urbanisme obligatoires. Si tel est le cas, il est préférable de les obtenir avant l’autorisation de l’assemblée générale[4], là encore pour rassurer les autres copropriétaires. A défaut, vous pouvez indiquer dans votre projet de résolution que vous faites votre affaire du dépôt des autorisations d’urbanisme nécessaires à la réalisation de votre projet et qu’aucun travaux ne sera réalisé sans ces autorisations.
• Préparer, avec votre architecte, une note architecturale et technique qui présentera clairement et précisément votre projet et les travaux envisagés. Cette note devra comprendre notamment des plans, mais également une note descriptive. Ce point est essentiel pour permettre aux copropriétaires de prendre position en toute connaissance de cause. Cette note sera jointe à la convocation à l’assemblée générale et les copropriétaires en prendront connaissance avant la tenue de l’assemblée[5].
• Envisager une éventuelle modification du règlement de copropriété si cela est nécessaire, en faisant intervenir un géomètre-expert et/ou un notaire à cette fin. Il ne faut en effet, pas oublier que si vos travaux ont une répercussion sur les parties communes, la modification du règlement de copropriété peut être nécessaire, de même que les charges communes générales ou spéciales le cas échéant[6].

Gardez bien à l’esprit que l’adoption par l’assemblée générale des copropriétaires dépendra aussi de la nature de votre projet et en conséquence de la règle de majorité applicable. C’est un point également à voir avec le syndic en amont car c’est lui, en principe, en préparant la convocation à l’assemblée générale, qui déterminera les règles de majorité applicables. En cas d’erreur, cela peut vous être préjudiciable.

Si vous avez le moindre doute, il est toujours préférable d’en discuter avec votre avocat spécialisé en droit immobilier. Il pourra également vous accompagner si jamais vous rencontrez des difficultés avec la copropriété ou si votre demande d’autorisation est rejetée.

• [1] Les travaux portant uniquement sur de l’aménagement ou de la rénovation intérieure n’a en principe, pas à faire l’objet d’une demande d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
• [2] Pour rappel, pour pouvoir être soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, il convient d’adresser votre demande d’inscription de votre résolution pour le vote de vos travaux, avec les annexes (votre dossier) à joindre à l’appui de l’ordre du jour, au syndic de la copropriété suffisamment en amont de la prochaine assemblée générale. Dès que vous souhaitez faire réaliser ce type de travaux, il convient de se renseigner sur la date de la prochaine assemblée générale pour anticiper l’envoi de votre demande au syndic.
• [3] Mais le syndic se chargera probablement de reproduire dans le PV d’AG, ces mentions supplémentaires qui sont d’usage en la matière. Vous pouvez vous assurer d’apporter en amont ces éléments pour « rassurer » les autres copropriétaires.
• [4] Néanmoins, la mairie pourra vouloir obtenir la preuve que vous avez déjà obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires avant que vous déposiez une autorisation d’urbanisme. C’est pourquoi il est important de se renseigner en amont auprès de votre mairie pour déterminer les différentes étapes à suivre.
• [5] Même s’il n’est pas exigé, à peine de nullité de la résolution autorisant de tels travaux, de joindre une telle note technique à l’appui de la demande d’autorisation de tels travaux, la jurisprudence étant constante à cet égard, il n’en demeure pas moins, que pour certains types de travaux, généralement d’une certaine ampleur et touchant les parties communes, les juridictions seront sensibles à l’information transmise en amont par les copropriétaires. A défaut d’une telle information technique préalable, les juridictions sont plus enclines à envisager de prononcer malgré tout, l’annulation de la résolution votée accordant l’autorisation sollicitée.
• [6] Négliger ce point pourrait susciter des contentieux dans la copropriété notamment s’agissant du paiement des charges voire rendre impossible en pratique la réalisation de vos travaux.