Mise en concurrence en copropriété : rappel des règles en la matière

La gestion d’une copropriété nécessite l’intervention d’entreprises, ne serait-ce que pour son entretien ou pour la mise en place d’un contrat d’assurance. Mais c’est le plus souvent lorsque des travaux sont nécessaires que la copropriété fait appel à des entreprises. Il faut alors savoir que la mise en concurrence ne s’impose au syndic que si les copropriétaires ont adopté en assemblée générale un seuil de mise en concurrence.

VOTE ET MODALITÉS DE LA MISE EN CONCURRENCE

Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : “L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats autre que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire”.

la mise en concurrence ne s’impose au syndic que si les copropriétaires ont adopté en assemblée générale un seuil de mise en concurrence

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise les modalités de cette mise en concurrence : “La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévu par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises”.

En application de cet article 19-2 du décret de 1967, deux cas sont envisagés :
• Dans le premier cas, l’assemblée générale a fixé librement les modalités de mise en concurrence et en a fixé le nombre de devis. Dans ce cas, ces modalités doivent impérativement être respectées.
• Dans le deuxième cas, l’assemblée générale n’a rien voté de spécifique concernant les modalités de mise en concurrence hormis le montant du seuil à partir duquel il doit y avoir cette mise en concurrence. Dans cette seconde hypothèse, l’article 19-2 du décret de 1967 prévoit à nouveau deux possibilités : soit le syndic invite les entreprises mises en concurrence à fournir des devis ; soit un devis descriptif est établi (par un architecte, par exemple), puis ce devis descriptif est soumis à l’évaluation d’entreprises mises en concurrence.

Attention : la Cour de cassation a considéré que la mise en concurrence n’était pas obligatoire à partir du moment où aucune résolution n’avait été votée en assemblée générale fixant un seuil de mise en concurrence (Cass. 3e civ., 26 mars 2014, n° 13-10693).

COMBIEN FAUT-IL DE DEVIS OU DE CONTRATS DIFFÉRENTS ?

À partir de combien de devis peut-on considérer que la mise en concurrence obligatoire est respectée ? Voici un sujet récurrent, surtout en période d’assemblées générales. Malgré tout, il faut apporter des précisions sur cette notion.

De manière habituelle, nous entendons les copropriétaires dire : “la loi n’a pas été respectée car il n’y avait que deux devis joints à la convocation alors qu’il en faut au moins trois…”. Or, en aucun cas, ni la loi du 10 juillet 1965, ni le décret du 17 mars 1967, n’impose sous peine de nullité de la décision prise en assemblée générale de fournir au moins trois devis lorsque le seuil de mise en concurrence est atteint.
Le principe est le suivant : pour qu’il y ait mise en concurrence, il suffit de fournir deux devis ou deux contrats d’entreprises différentes.

Il existe cependant deux exceptions au principe : soit une clause du règlement de copropriété prévoit les modalités de mise en concurrence et notamment le nombre de devis et/ou de contrats à présenter ; soit le règlement de copropriété ne prévoit rien, mais une décision d’assemblée générale s’était déjà prononcée sur ce point de manière générale (voir partie I).
Dans les deux cas, il faut prendre en compte, soit le règlement de copropriété, soit la décision de l’assemblée. À défaut, il convient d’appliquer le principe présenté ci-dessus.

Attention : la Cour de cassation est venue apporter un nouvel éclairage dans l’arrêt qu’elle a rendu le 15 avril 2015 en affirmant qu’il n’était même pas nécessaire de fournir deux devis différents pour respecter le principe de mise en concurrence. Quels étaient les faits ? Une résolution initialement votée en assemblée générale avait fixé à 2 000 euros le seuil de mise en concurrence. Lors d’une assemblée tenue postérieurement à cette résolution initiale, la question suivante était inscrite à l’ordre du jour : “Remise en cause du contrat de nettoyage … et étude du devis de la société…”. Un copropriétaire a demandé l’annulation de cette résolution en invoquant le non-respect de la mise en concurrence car deux devis différents n’avaient pas été joints à la convocation. La Cour de cassation a rejeté la demande de ce copropriétaire et a considéré que la mise en concurrence était conforme à la législation. Le fait de prendre en compte le contrat du prestataire déjà en place plus un seul devis d’une autre entreprise en face dudit contrat est suffisant pour retenir la validité de la mise en concurrence.

En conclusion, si vous voulez être certain d’avoir le choix entre deux ou trois nouveaux devis en cas de mise en concurrence, il faudra prévoir lors de la prochaine assemblée générale de fixer non seulement le seuil de mise en concurrence, mais aussi les modalités de cette mise en concurrence.