Diviser pour mieux rentabiliser

Diviser sa propriété en terrains pour en vendre une partie ou sa totalité est financièrement très rentable notamment dans les quartiers où les terrains constructibles sont rares. Cette opération demeure toutefois assez complexe en raison des différentes réglementations à suivre.

Les raisons qui poussent un propriétaire à procéder à une division parcellaire, c’est-à- dire à découper son terrain en plusieurs parcelles constructibles, sont principalement d’ordre financier. En effet, un terrain trop étendu peut être difficile à vendre car trop cher, le propriétaire peut alors le diviser en plusieurs parcelles plus accessibles à l’achat. Par ailleurs, vendre plusieurs terrains au lieu d’un seul est plus rentable.

Autre exemple, si le propriétaire utilise uniquement une partie de son terrain, il peut vendre la ou les parcelle(s) dont il n’a pas l’usage. Il a également la possibilité de réaliser sur ces parcelles des constructions destinées à la vente ou à la location.

Enfin, le propriétaire du terrain peut également donner à bail ou signer une promesse de vente avec un promoteur. On parle de division primaire (cf. parole d’expert ci-dessous).

LES ÉTAPES À RESPECTER

Pour savoir si un terrain peut se prêter à une division parcellaire, la première étape est de déterminer s’il est constructible et évaluer les droits à construire qui lui sont attachés. Pour cela, le propriétaire peut se référer au plan local d’urbanisme (PLU) de sa commune.

Il peut également demander à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel qui permettra d’appréhender toutes les possibilités de construction, d’aménagement et de découpage autorisées conformément aux lois locales d’urbanisme. Ce document n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé dans le cadre d’une division.

Ensuite, le propriétaire doit contacter un géomètre-expert afin de fixer les limites des biens fonciers par une opération de délimitation appelée bornage. Elle consiste à déterminer la limite séparative de deux propriétés contiguës et à la fixer par des marques apparentes, bornes ou autres repères. La délimitation d’une propriété se fait obligatoirement avec convocation des voisins et donne lieu à l’établissement d’un procès-verbal de bornage. Si les voisins s’opposent au bornage ou ne sont pas d’accord avec le géomètre-expert, il faut alors saisir le tribunal judiciaire pour obtenir un bornage judiciaire.

Le géomètre-expert dresse un document modificatif du parcellaire cadastral (DPMC) qui sera envoyé au cadastre afin d’obtenir de nouveaux numéros de parcelles. Cette opération est obligatoire pour effectuer la vente des lots.

Si le propriétaire souhaite uniquement diviser son terrain afin d’en vendre une partie sans construire, il devra obtenir un permis d’aménager ou une déclaration préalable. Pour des divisions simples sans nécessité de création de voies d’accès ou d’aménagements, une déclaration préalable suffit.

Pour des divisions plus complexes ou lorsque le terrain est situé dans le périmètre d’un site remarquable, protégé, classé ou en instance de classement, il faut un permis d’aménager.

Si le propriétaire souhaite construire sur un terrain devant être divisé avant la fin du projet, il devra obtenir un permis de construire valant division.

Dans le cadre d’une division primaire, c’est le promoteur qui dépose une demande de permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle. Une fois les autorisations obtenues, la vente peut se réaliser.

LA DIVISION PRIMAIRE

La division primaire est l’un des outils juridiques qui permet la division d’une unité foncière (parcelle). Elle se distingue du lotissement par rapport auquel elle pose moins de contraintes.

La division primaire offre au propriétaire d’une unité foncière la faculté de donner à un tiers constructeur un titre – souvent une promesse de vente – afin de lui permettre d’obtenir un permis de construire ou d’aménager sur une fraction détachée de cette unité foncière après division. La vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention de cette autorisation.

Après l’obtention de cette autorisation, le terrain principal est divisé en propriété et en jouissance. La seule restriction notable est que la parcelle détachée ne peut être destinée qu’à la construction d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble, à l’exclusion de la construction d’une maison individuelle.

Très rapidement s’est posée notamment la question de l’assiette de la division : le service de l’urbanisme doit-il instruire la demande en prenant en considération la surface totale de la parcelle avant division, ou bien la seule surface de la parcelle qui en sera détachée après division ?

Les juridictions administratives (tribunaux et cours), appelées à examiner cette question, ont donné des réponses divergentes. Certaines ont jugé que c’est la surface totale de l’unité foncière avant division qui doit être prise en considération pour l’instruction de la demande de permis de construire. D’autres ont estimé, à l’inverse, que seule la surface du terrain détaché doit être retenue.

Ces divergences avaient généré des situations de rupture d’égalité entre les justiciables. En effet, les conséquences des deux solutions ne sont pas les mêmes. Alors que la première solution – surface totale du terrain – offrait une visibilité des règles d’urbanisme applicables connues des parties, la seconde solution créait une situation d’incertitude sur les règles applicables à la parcelle détachée qui pourraient être différentes de celles du terrain principal (emprise au sol, situation du terrain, règle de surface, etc.).

Les inconvénients majeurs de cette situation incohérente ont conduit le Conseil d’État à arrêter une solution unique. Par une décision du mois de novembre 2020, le Conseil d’État a mis fin à ces divergences en décidant de retenir la surface totale du terrain avant division.

Dans le cas d’espèce, un permis de construire a été obtenu pour la construction de deux immeubles à usage d’habitation et pour la réhabilitation et le changement de destination d’un autre immeuble à usage de bureaux sur une fraction de terrain qui sera détachée ultérieurement du terrain principal. La SCI porteuse du projet avait précisé que le terrain ferait l’objet d’une division ultérieure. Le service de l’urbanisme a instruit la demande sur la base de la seule fraction de terrain devant être détachée. Le tribunal administratif a approuvé cette solution, mais le Conseil d’État a censuré ce raisonnement en jugeant que l’appréciation de la demande doit être faite au regard de la surface totale de la parcelle.

Désormais, la demande de permis de construire ou d’aménager dans le cadre d’une division primaire devra donc être instruite en prenant en considération la surface totale de la parcelle.

Outre l’avantage de l’harmonisation de la jurisprudence, cet arrêt met fin aux risques mentionnés précédemment dont notamment les incertitudes sur les règles applicables à la parcelle détachée au permis de construire.

La division primaire présente plusieurs autres avantages que la décision du Conseil d’État vient enrichir.

Elle offre une alternative au lotissement, opération plus lourde et plus contraignante ; permet une division en droit et en jouissance ; cumule dans la même opération l’autorisation de construire et la division ; sécurise la division qui n’intervient qu’après le permis de construire ou d’aménager ; permet un gain de temps, etc.

Procédé de division simplifié et d’un grand intérêt pratique, la division primaire offre après la décision du Conseil d’État précitée de nouvelles opportunités pour les constructeurs.