Fiscalité de la location meublée : Points de vigilance

Les règles pour être considéré loueur en meublé professionnel ont récemment évolué. Pour vous aider à mieux comprendre les obligations du loueur en meublé professionnel comme celles du loueur en meublé non professionnel et ainsi mieux mesurer leurs conséquences, le service juridique de la Chambre s’est penché sur la fiscalité du meublé.

UN RÉGIME COMPLEXE ET INSTABLE

L’activité de loueur en meublé relève, en vertu de la jurisprudence et en application du code de commerce, de la catégorie des activités à caractère civil et non commercial. En effet, si la location de meubles exercée à titre individuel est réputée constituer un acte de commerce en application de l’article L. 110-1 du Code de commerce, la location immobilière n’est, quant à elle, pas mentionnée par cet article et présente donc un caractère civil.

L’approche fiscale quant à elle est différente. La location de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés, lorsqu’elle est exercée à titre habituel et désormais occasionnel revêt le caractère d’une activité commerciale dont les revenus sont en principe imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Il en est ainsi que l’activité de location en meublé ait ou non un caractère professionnel (BOFIP, 40-20).

Jusqu’alors seuls les profits tirés de la location en meublé effectuée à titre habituel relevaient des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), tandis que ceux tirés d’une location exercée à titre occasionnel étaient imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Depuis, la loi de finances pour 2017, la qualification des revenus tirés de la location meublée ne dépend plus du caractère habituel ou occasionnel de la location. Toute personne qui donne en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés exerce une activité commerciale relevant des BIC (art 35-5e bis).

DÉCLARATION D’ACTIVITÉ OBLIGATOIRE

Comme tous les entrepreneurs individuels, le loueur en meublé (professionnel ou non professionnel) doit se déclarer au centre de formalités des entreprises dans les 15 jours du début de la location, en remplissant le formulaire PO i cerfa n° 11921*04. Cette inscription a pour but de répertorier votre activité, de vous attribuer un numéro SIRET et de faire connaitre votre régime d’imposition.

SON RÉGIME FISCAL

Le régime d’imposition de ces revenus se détermine donc d’après les critères ordinaires des BIC : le micro-BIC, le régime réel simplifié, le régime réel normal.

• Le micro-BIC : Ce régime s’applique si le chiffre d’affaires annuel hors taxe (loyers plus charges) n’excède pas 72 600 €. Le bénéfice net imposable est calculé en appliquant au chiffre d’affaires un abattement de 50 % réputé tenir compte de toutes les charges y compris cotisations sociales et amortissements. Pour les meublés de tourisme classés et gites ruraux, l’abattement est de 71% si le chiffre d’affaires est inférieur à 176 200 €.
• Le réel simplifié : Ce régime s’applique si le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 247 000 €. Il est sur option pour les contribuables placés de plein droit dans le régime du micro BIC (chiffre d’affaires < 72 600 €). Il permet de pratiquer des amortissements et de déduire toutes les charges liées à la location.
• Le réel normal : Ce régime, un peu plus contraignant que le régime réel simplifié, s’applique de plein droit lorsque le chiffre d’affaires annuel excède la limite de 247 000 €.

NOUVELLE APPROCHE : L’ACTIVITÉ PEUT ÊTRE EXERCÉE À TITRE PROFESSIONNEL

La caractéristique de l’activité commerciale soumise aux BIC est son exercice accompli à titre professionnel. Le respect de cette condition d’exercice de l’activité à titre professionnel au sens de l’article 155 du Code général des impôts (CGI), relève de l’appréciation de chaque situation. Par ailleurs, pour la détermination du BIC, le 1 du IV de l’article 155 du CGI précise que l’exercice d’une activité à titre professionnel s’entend de la participation personnelle, directe et continue à l’accomplissement des actes nécessaires à cette activité (Bofip 10-20130109).

Cependant, dans le cas de l’activité de la location meublée, cette activité n’est pas une activité commerciale par nature mais réputée commerciale. Par ailleurs, l’activité de location meublée peut être exercée de manière occasionnelle malgré son classement dans une activité commerciale (art 35 alinéa 5bis CGI).

Le législateur aurait dû créer un régime spécifique pour les non professionnels, or il a créé un régime spécifique pour préciser et soumettre à des conditions ceux qui sont professionnels, l’activité en elle-même ne suffisant pas à la caractériser comme accomplie à titre professionnel.

L’article 2 du IV de l’article 155 du CGI a ainsi introduit des critères quantitatifs :

• Retirer de l’activité de location meublée des recettes annuelles supérieures à 23 000 € pour l’ensemble des membres du foyer fiscal. Les recettes à prendre en considération sont toutes taxes comprises et s’entendent des loyers acquis, charges comprises le cas échéant.
• Que les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (traitements, salaires, pensions, bénéfices agricoles, BNC, BIC autres que ceux de la location meublée, revenus de l’article 62 du CGI). Pour l’application de cette dernière condition (+ de 50% des revenus d’activité du foyer fiscal), selon le ministre, la loi a expressément défini les revenus qu’il convient de prendre en compte. Il est ainsi précisé qu’outre les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 doivent être retenus les traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, c’est-à-dire, y compris les indemnités, émoluments, pensions, retraites ou rentes viagères.

La troisième condition liée à l’inscription au registre du commerce et des sociétés a été jugée inconstitutionnelle par le Conseil Constitutionnel dans sa décision du 8 février 2018. En effet, l’activité de location en meublé est, en principe, une activité juridiquement civile.

La loi de finances 2020 tirant les conclusions de la décision constitutionnelle précitée a supprimé du texte légal par une modification de l’article 155 IV du CGI, l’obligation de l’inscription d’un des membres du foyer fiscal (article 49 de la loi du 20 décembre 2019 n°2019-1479).

L’administration fiscale a intégré la décision du Conseil Constitutionnel dans sa documentation administrative publiée le 20 mars 2019 (Bofip 40-10-20190320), en soulignant que la décision s’applique à compter du 8 février 2018.

Le statut de loueur en meublé non professionnel est une définition a contrario. Dès lors que les conditions posées pour être loueur en meublé professionnel ne sont pas remplies, le loueur meublé est d’office placé dans la catégorie du loueur en meublé non professionnel.

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie par année civile (prorata temporis) au niveau du foyer fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

CONSÉQUENCES ?

De nombreux loueurs en meublé non professionnels vont devenir des loueurs en meublé professionnels par suite du changement de critère de distinction entre les deux. Avant cette décision, il suffisait pour ceux qui souhaitaient être non professionnels, malgré des recettes supérieures à 23 000 € et à leurs autres revenus, de ne pas s’inscrire au RCS. C’était finalement le critère de choix pour être ou non professionnel, et ça ne l’est plus. En effet, la qualité de loueur en meublé professionnel est désormais octroyée au contribuable qui respecte les seules conditions tenant aux recettes supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Ils tomberont sous le coup de la qualification de loueur en meublé professionnel. Les autres seront non professionnels.

CONSÉQUENCES FISCALES

• Modalités de report des déficits : Pour les loueurs meublés professionnels, les déficits retirés de l’activité de location meublée sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant selon l’article 156 du CGI sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles. En effet, le montant déductible de l’amortissement des biens loués par une personne physique est limité. Il ne peut pas excéder, au titre d’un même exercice, la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (frais d’entretien, de réparation, d’assurances, intérêts, impôts et taxes supportés par le propriétaire – article 39 C du CGI). Pour autant, cette quote-part d’amortissement qui n’a pas été utilisée n’est pas perdue et bénéficie d’un report illimité.

Au cas où ce revenu global n’est pas suffisant, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Il est possible d’imputer le déficit d’un exercice sur la plus-value nette à long terme.

À l’inverse, pour les loueurs meublés non professionnels, les déficits provenant de l’exercice de l’activité de location meublée ne peuvent selon l’exception prévue à l’article 156 I, 1° ter s’imputer que sur les revenus d’une activité de location meublée exercée à titre non professionnel des 10 années suivantes.

Lorsque le contribuable, ultérieurement, va exercer son activité de location meublée à titre professionnel, les déficits qu’il aura accumulé durant les années où il exerçait son activité à titre non professionnel ne pourront être déduits ni de son revenu global, ni des bénéfices qu’il générera par son activité de loueur meublé exercée à titre professionnel (Bofip 40-20, 2019-03-20, n°240).

Si par la suite, l’activité est à nouveau exercée à titre non professionnel, les déficits antérieurs non professionnels constatés depuis moins de 10 ans et non encore imputés peuvent l’être sur les bénéfices constatés.

S’agissant des amortissements qui n’ont pas été pris en compte, ils bénéficieront eux aussi d’un report illimité.

• Calcul des plus-values en cas de cession de logement :

Pour les loueurs en meublé professionnels, les plus-values réalisées lors de la vente de leur bien loué en meublé sont soumises au régime des plus-values professionnelles (article 151 septies du CGI) avec exonération possible pour les contribuables ayant exercé leur activité de loueur en meublé professionnel depuis au moins 5 ans si le seuil de recettes est inférieur à 90 000 €. Le point de départ du délai de 5 ans est décompté à partir du début effectif d’activité exercée à titre professionnel.

A noter que la cessation de la location afin d’affecter les biens à un usage personnel est constitutive d’un fait générateur de taxation de la plus-value professionnelle et donne normalement lieu à imposition immédiate.

L’exonération est partielle lorsque les recettes excèdent ce seuil de 90 000 € sans dépasser 126 000 €. Au-dessus du seuil, on est imposé dans les conditions de droit commun.

Attention aux charges sociales sur la plus-value à court terme.

Les plus-values à long terme réalisées à l’occasion de la cession d’un immeuble affecté à une activité de location meublée exercée à titre professionnel sont éligibles au régime d’abattement pour durée de détention prévu à l’article 151 septies B du CGI. Il est rappelé que ce dispositif prévoit un abattement de base imposable de 10% au-delà d’une détention de 5 ans. Ce dispositif aboutit à une exonération de la plus-value à long terme au-delà d’une période de détention de plus de 15 ans et permet d’échapper à la taxation de 30%.

Pour les loueurs en meublé non professionnels, l’article 151 septies VII du CGI exonère du calcul des plus-values professionnelles l’activité de location meublée si elle n’est pas exercée à titre professionnel. Les plus-values alors réalisées à l’occasion de la vente de leurs biens sont soumises aux règles des plus-values des particuliers (article 150 U à 150 H du CGI) avec comme avantages l’exonération de l’impôt au bout de 22 ans et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans et l’absence de réintégration des amortissements effectués lors de la déclaration des BIC.

La plus-value est ainsi soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux et une surtaxe si la plus-value est supérieure à 50 000 €. Cette nouvelle imposition se rajoute à l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales. Cette taxe est définie selon un barème progressif et s’élève de 2 à 6% (article 1609 nonies G du CGI).

Pour les non professionnels devenus professionnels suite à la décision du Conseil constitutionnel, ils seront privés du régime de plus-value des particuliers et seront soumis au régime des plus-values professionnelles à court terme ou à long terme, à moins de bénéficier de l’exonération au-delà de 5 ans d’activité professionnelle et d’avoir un chiffre d’affaires inférieur à 90 000 €. Ils devront donc attendre 5 ans avant de pouvoir bénéficier du régime d’exonération.

CONTRIBUTION ÉCONOMIQUE TERRITORIALE (ancienne taxe professionnelle)

Le loueur en meublé est redevable de la contribution économique territoriale (CET). Cet impôt est composé :

• d’une cotisation foncière des entreprises (CFE). Base : valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière ;
• d’une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Base : chiffre d’affaires supérieur à 500 000 € et passible de la CFE.

 AFFILIATION AU RÉGIME SOCIAL DES INDÉPENDANTS

A compter du 1^er janvier 2021, les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés sont obligatoirement affiliées au régime social des indépendants dès lors que les recettes tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excédent 23 000 € par an et qu’une seule des deux conditions suivantes est remplie :

•  Ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile (sauf option contraire de leur part lors de l’affiliation pour relever du régime général des salariés) ;
• Ces recettes excèdent les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de la location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés. Loi n° 2020-1576 du 14 décembre 2020, JO du 15 décembre 2020

QUID DU DISPOSITIF CENSI BOUVARD OU LMNP

Ce régime fiscal est réservé aux loueurs en meublé non professionnels. Il permet une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du logement acquis dans certaines structures (résidence étudiants, personnes âgées, etc.) à condition de louer le bien en meublé pendant au moins 9 ans.

Que devient ce régime si les loueurs non professionnels deviennent des loueurs en meublé professionnels ?

Il n’est pas possible de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard 2021 en tant que loueur en meublé professionnel.

En revanche, lorsque le propriétaire du logement passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel au cours de la période d’engagement de location, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause, car c’est au moment de l’acquisition du logement qu’il faut avoir la qualité de loueur en meublé non professionnel pour bénéficier de la réduction.