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Fiscalité du meublé : Points de vigilance

par | 28 août 2020 | Fiscalité | 0 commentaires

Les règles pour être considéré loueur en meublé professionnel ont récemment évolué. Pour vous aider à mieux comprendre les obligations du loueur en meublé professionnel comme celles du loueur en meublé non professionnel et ainsi mieux mesurer leurs conséquences, le service juridique de la Chambre s’est penché sur la fiscalité du meublé. Un régime complexe […]

Les règles pour être considéré loueur en meublé professionnel ont récemment évolué. Pour vous aider à mieux comprendre les obligations du loueur en meublé professionnel comme celles du loueur en meublé non professionnel et ainsi mieux mesurer leurs conséquences, le service juridique de la Chambre s’est penché sur la fiscalité du meublé.

Un régime complexe et instable

L’activité de loueur en meublé relève, en vertu de la jurisprudence et en application du code de commerce, de la catégorie des activités à caractère civil et non commercial. En effet, si la location de meubles exercée à titre individuel est réputée constituer un acte de commerce en application de l’article L. 110-1 du Code de commerce, la location immobilière n’est, quant à elle, pas mentionnée par cet article et présente donc un caractère civil.

L’approche fiscale quant à elle est différente. La location de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés, lorsqu’elle est exercée à titre habituel et désormais occasionnel revêt le caractère d’une activité commerciale dont les revenus sont en principe imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Il en est ainsi que l’activité de location en meublé ait ou non un caractère professionnel (BOFIP, 40-20).

Jusqu’alors, seuls les profits tirés de la location en meublé effectuée à titre habituel relevaient des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), tandis que ceux tirés d’une location exercée à titre occasionnel étaient imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Depuis, la loi de finances pour 2017, la qualification des revenus tirés de la location meublée ne dépend plus du caractère habituel ou occasionnel de la location. Toute personne qui donne en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés exerce une activité commerciale relevant des BIC (art 35-5e bis).

“La perte du régime d’exonération des plus-values et des déficits pour les non professionnels devenus professionnels en fait un régime moins attrayant.”

Son régime fiscal

Le régime d’imposition de ces revenus se détermine donc d’après les critères ordinaires des BIC : le micro-BIC, le régime réel simplifié, le régime réel normal.

  • Le micro-BIC : Ce régime s’applique si le chiffre d’affaire annuel hors taxe (loyers plus charges) n’excède pas 70 000 €. Le bénéfice net imposable est calculé en appliquant au chiffre d’affaire un abattement de 50 % réputé tenir compte de toutes les charges y compris cotisations sociales et amortissements.
  • Le réel simplifié : Ce régime s’applique si le chiffre d’affaire annuel n’excède pas 238 000 €. Il est sur option pour les contribuables placés de plein droit dans le régime du micro BIC (chiffre d’affaire < 70 000 €). Il permet de pratiquer des amortissements et de déduire toutes les charges liées à la location.
  • Le réel normal : Ce régime, un peu plus contraignant que le régime réel simplifié, s’applique de plein droit lorsque le chiffre d’affaire annuel excède la limite de 238 000 €.

Nouvelle approche : l’activité peut être exercée à titre professionnel

La caractéristique de l’activité commerciale soumise aux BIC est son exercice accompli à titre professionnel. Le respect de cette condition d’exercice de l’activité à titre professionnel au sens de l’article 155 du CGI, relève de l’appréciation de chaque situation. Par ailleurs, pour la détermination du BIC, le 1 du IV, de l’article 155 du CGI, précise que l’exercice d’une activité à titre professionnel s’entend de la participation personnelle, directe et continue à l’accomplissement des actes nécessaires à cette activité (Bofip 10-20130109).

Cependant, dans le cas de l’activité de la location meublée, cette activité n’est pas une activité commerciale par nature mais réputée commerciale. Par ailleurs, l’activité de location meublée peut être exercée de manière occasionnelle malgré son classement dans une activité commerciale (art 35 alinéa 5bis CGI).

Le législateur aurait dû créer un régime spécifique pour les non professionnels, or il a créé un régime spécifique pour préciser et soumettre à des conditions ceux qui sont professionnels, l’activité en elle-même ne suffisant pas à la caractériser comme accomplie à titre professionnel.

L’article 2 du IV de l’article 155 du CGI a ainsi introduit des critères quantitatifs :

  • Retirer de l’activité de location meublée des recettes annuelles supérieures à 23 000 € pour l’ensemble des membres du foyer fiscal. Les recettes à prendre en considération sont toutes taxes comprises et s’entendent des loyers acquis, charges comprises le cas échéant.
  • Que les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (traitements, salaires, pensions, bénéfices agricoles, BNC).

La troisième condition liée à l’inscription au registre du commerce et des sociétés a été jugée inconstitutionnelle par le Conseil Constitutionnel dans sa décision du 8 février 2018.

C’est la loi du 28 décembre 2019 n0 2019-1479 (article 49) qui a légalisé cette définition du loueur en meublé professionnel au regard de ces deux conditions. Cette définition se retrouve à l’article 155 du CGI.

L’administration fiscale a intégré la décision du Conseil Constitutionnel dans sa documentation administrative publiée le 20 mars 2019 (Bofip 40-10-20190320), en soulignant que la décision s’applique à compter du 8 février 2018.

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Conséquences ?

De nombreux loueurs en meublé non professionnels vont devenir des loueurs en meublé professionnels par suite du changement de critère de distinction entre les deux. Avant cette décision, il suffisait pour ceux qui souhaitaient être non professionnels, malgré des recettes supérieures à 23 000 € et à leurs autres revenus, de ne pas s’inscrire au RCS. C’était finalement le critère de choix pour être ou non professionnel, et ça ne l’est plus.En effet, la qualité de loueur en meublé professionnel est désormais octroyée au contribuable qui respecte les seules conditions tenant aux recettes supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Ils tomberont sous le coup de la qualification de loueur en meublé professionnel. Les autres seront non professionnels.

Conséquences ?

Modalités de report des déficits : Pour les loueurs meublés professionnels, les déficits retirés de l’activité de location meublée sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant selon l’article 156 du CGI.

Pour les loueurs meublés non professionnels, les déficits provenant de l’exercice de l’activité de location meublée ne peuvent selon l’exception prévue à l’article 156 I, 1° ter s’imputer que sur les revenus d’une activité de location meublée exercée à titre non professionnel des 10 années suivantes.

Lorsque le contribuable, ultérieurement, va exercer son activité à titre professionnel, les déficits qu’il aura accumulé durant les années où il exerçait à titre non professionnel ne pourront être déduits ni de son revenu global, ni des bénéfices qu’il générera par son activité de loueur meublé exercée à titre professionnel (Bofip 40-20, 2019-03-20, n°240).

Calcul des plus-values en cas de cession de logement :

Pour les loueurs en meublé professionnels, les plus-values réalisées lors de la vente de leur bien loué en meublé sont soumises au régime des plus-values professionnelles (article 151 septies du CGI) avec exonération possible pour les contribuables ayant exercé leur activité de loueur en meublé professionnel depuis au moins 5 ans si le seuil de recettes est inférieur
à 90 000 €. Le point de départ du délai de 5 ans est décompté à partir du début effectif d’activité exercée à titre professionnel.

L’exonération est partielle lorsque les recettes excèdent ce seuil de 90 000 € sans dépasser 126 000 €. Au-dessus du seuil, on est imposé dans les conditions de droit commun.
Pour les loueurs en meublé non professionnels, l’article 151 septies VII du CGI exonère du calcul des plus-values professionnelles l’activité de location meublée si elle n’est pas exercée à titre professionnel. Les plus-values alors réalisées à l’occasion de la vente de leurs biens sont soumises aux règles des plus-values des particuliers (article 150 U à 150 H du CGI) avec comme avantages l’exonération de l’impôt au bout de 22 ans et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans et l’absence de réintégration des amortissements effectués lors de la déclaration des BIC.

Pour les non professionnels devenus professionnels suite à la décision du Conseil constitutionnel, ils seront privés du régime de plus-value des particuliers et seront soumis au régime des plus-values professionnelles à court terme ou à long terme, à moins de bénéficier de l’exonération au-delà de 5 ans d’activité professionnelle et d’avoir un chiffre d’affaire inférieur à 90 000 €. Ils devront donc attendre 5 ans avant de pouvoir bénéficier du régime d’exonération.

Le statut social du loueur meublé mécaniquement impacté

Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017, l’affiliation au régime des travailleurs non-salariés concerne le loueur en meublé qui réalise plus de 23 000 € de recettes, que ces recettes proviennent de locaux loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, ou que l’un des membres du foyer fiscal soit inscrit au RCS de loueur professionnel.

Une modification de la définition du loueur en meublé professionnel entraîne de facto l’assujettissement aux cotisations sociales de toutes les personnes réalisant plus de 23 000 € de recettes annuelles.

Par ailleurs, l’application du régime des plus-values professionnelles en lieu et place des plus-values immobilières pour un ancien loueur en meublé non professionnel devenu loueur en meublé professionnel a des conséquences pénalisantes en raison notamment de la soumission aux cotisations sociales de la plus-value à court terme.

Le régime fiscal de la location meublée ne s’est pas simplifié. Néanmoins, en réduisant le champ d’application des loueurs en meublé non professionnels ne va-t-on pas vers un régime de droit commun des BIC pour les loueurs en meublés qui seront plus facilement des loueurs en meublé professionnels et ainsi limiter les exonérations fiscales attractives, notamment pour les plus-values ? C’est le principe même de savoir si le propriétaire doit louer en meublé ou en vide qui va être remis en cause puisque le régime juridique conditionne le régime fiscal.

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