La garantie légale des vices cachés

Comme pour toute vente, l’acquéreur d’un bien immobilier est protégé contre la découverte, postérieure à l’achat, d’éventuels défauts. Cependant, il y a des conditions à respecter afin de pouvoir engager une action en garantie des vices cachés.

Tout acquéreur qui découvre un problème après la vente d’un bien dispose d’une action contre son vendeur : il s’agit de l’action en garantie des vices cachés. Encore faut-il qu’il y ait vice caché.

Conditions pour que la garantie des vices cachés s’applique

La garantie des vices cachés s’applique si plusieurs conditions sont réunies.

Premièrement, le défaut doit être caché c’est-à-dire non apparent lors de l’achat, mais qui existait à la date d’achat.

Deuxièmement, ce défaut rend le produit inutilisable.

Troisièmement, vous devez agir dans un délai de deux ans après la découverte du vice (et non deux ans à compter de la date d’achat).  Enfin, vous devez prouver l’existence du défaut.

Les conditions générales de vente (CGV) doivent inclure une information sur la garantie, sa mise en œuvre et son contenu.

Clause d’exclusion de garantie des vices cachés

1- Le principe

L’article 1643 du Code civil  dispose que :  » Le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus.  »

Cette garantie semble donc particulièrement protectrice des intérêts de l’acheteur.

On peut toutefois exclure cette garantie contre les vices cachés par une clause qui annonce solennellement que le vendeur ne sera pas tenu des vices cachés, mais cette clause n’est valable que si le vendeur ignorait les vices cachés lors de la vente.

Deux cas sont à prendre en considération : celui du vendeur non professionnel et celui du vendeur professionnel.

Le vendeur non professionnel est supposé de bonne foi. Il peut avoir légitimement ignoré le vice caché. Par conséquent,  la clause d’exclusion des vices cachés s’applique.

L’acquéreur doit alors démontrer la mauvaise foi du vendeur, sinon la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est applicable.

Quant au vendeur professionnel, il est présumé de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il est supposé ne pas avoir ignoré le vice caché. La clause d’exclusion des vices cachés ne s’applique donc pas. C’est alors le vendeur qui doit prouver sa bonne foi, sinon la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne s’applique pas.

2- Cas d’un vendeur professionnel  et d’un acheteur professionnel

La même solution s’impose si le vendeur professionnel vend à un acheteur professionnel dont l’activité appartient à un autre domaine que celui du vendeur.

En revanche, la clause excluant la garantie des vices cachés redevient efficace lorsque la vente est conclue entre professionnels de même spécialité (Cass, 3e civ., 30 juin 2016,

n° 14-28.839).

Cette condition d’identité de spécialité est souverainement appréciée par les juges du fond, lesquels l’interprètent de manière très restrictive.

Pour décider si deux professionnels sont ou non de la même spécialité, il convient de déterminer si l’activité exercée par l’acheteur lui procure des connaissances professionnelles comparables à celles du vendeur.

3- La portée des clauses exclusives de garantie des vices cachés

La portée d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés dépendra essentiellement de sa rédaction.

A titre d’exemple, et sous réserve que cette clause soit valable, le vendeur peut :

• exclure sa responsabilité pour tous les vices du bien vendu ou seulement pour certains vices ;
• limiter sa responsabilité aux vices connus au jour de la vente ;
• aménager les conditions de sa responsabilité en prévoyant un simple remplacement en cas de vice du produit et non un remboursement ;
• encadrer et limiter le délai durant lequel l’acheteur pourra agir contre lui.

En tout état de cause, une telle clause devra être acceptée par l’acheteur pour lui être opposable.

Pour conclure : les situations dans lesquelles une clause exclusive de garantie des vices cachés peut être valablement opposée par un vendeur professionnel sont plutôt rares compte tenu de l’interprétation restrictive des juges français en la matière.

Il faut donc étudier avec attention les connaissances professionnelles de l’acheteur et rédiger avec soin une telle clause afin que son insertion dans les contrats et conditions générales constitue une protection efficace pour le vendeur. A défaut, il risque bien de ne s’agir que d’une simple clause de style.

Vendeur : comment se protéger des vices cachés ?

Que vous pensiez à vendre votre maison ou non, il vaut toujours mieux vous protéger contre les vices.

En effet, bien connaître l’état de votre propriété vous couvrira mieux contre d’éventuels ennuis qui pourraient s’aggraver si rien n’est fait. Pensez seulement à une infiltration d’eau dans le toit : les dégâts seront indéniablement moindres si on intervient à temps !

Pour s’éviter de tels problèmes et prévenir les vices cachés, il n’y a pas de secret. Il faut bien inspecter sa maison et l’entretenir régulièrement !

En fait, en tant que propriétaire, l’idéal est d’effectuer soi-même des inspections visuelles au moins deux fois par an. Faites le tour de la propriété après l’hiver et à l’automne, regardez bien les fondations pour détecter des fissures, inspectez l’entre-toit pour vous assurer que l’eau ne s’y insère pas, etc.

Et après quelques années, demandez à un homme de l’art en bâtiment (un architecte par exemple) de procéder à une inspection préventive. Avec ses connaissances et son expertise, il pourra sans doute détecter ce qui vous aurait échappé, le cas échéant.

Et bien sûr, lorsqu’une anomalie est détectée, intervenez rapidement. Même si le problème est mineur, procéder avec diligence est le meilleur moyen d’entretenir sa maison, empêcher l’apparition de problèmes plus graves et éviter les vices cachés. En somme, un bon entretien amène tout simplement une propriété en meilleur état !

Acheteur et nouveau propriétaire : comment se protéger des vices cachés ?

Le meilleur moyen est d’inspecter en détail le bien que vous envisagez d’acheter.

L’inspection concerne aussi bien les parties privatives que les parties communes si vous achetez en copropriété. En effet, sachez que  les problèmes qui auraient pu être décelés, mais qui ne l’ont pas été à cause d’une imprudence, ne sont donc pas couverts par la garantie légale contre les vices cachés. Bref, aux yeux de la loi, ne pas procéder à une inspection pré-achat revient pratiquement à accepter la propriété telle qu’elle est.

Pour parfaire cette inspection, il est capital d’être accompagné par un architecte, par exemple, qui vous fera un rapport qui peut tout changer. Car plus vous détenez d’informations sur l’état du bâtiment au moment de l’achat, moins il y a de zones grises lors d’un éventuel recours contre le vendeur. Les zones grises sont toujours à éviter, particulièrement si vous êtes plus tard confronté à un vice caché.

Prenons un exemple :

Vous êtes nouvellement propriétaire et vous découvrez un vice caché qui a causé des dommages à votre maison. Vous voulez être dédommagé par l’ancien propriétaire et c’est normal.

Toutefois, si le rapport de votre architecte ne contient aucune information sur la partie touchée de votre maison, il y aura une zone grise. À qui appartient la responsabilité du vice caché ? Le problème était-il présent au moment de la vente ou résulte-t-il d’une mauvaise utilisation de votre part ? Sans informations ni photos, il sera difficile de trancher s’il s’agit bel et bien d’un vice caché.

Mais avec un rapport d’architecte bien détaillé, qui contient de multiples photos et une abondance d’informations, il n’y aura aucune place à l’interprétation. Tout sera écrit noir sur blanc dans un document officiel. Il sera donc plus facile de prouver la responsabilité de l’ancien propriétaire et d’être dédommagé en négociant une entente ou en obtenant gain de cause en Cour.

Mieux vaut prévenir que guérir

Si  vous procédez à une inspection avant l’achat de votre maison et que des ennuis sont trouvés, vous pourrez négocier le prix et même refuser de procéder à la transaction.

Mais s’il s’agit véritablement d’un vice caché qu’une inspection n’a pu détecter, avoir fait vos devoirs vous permettra d’être dédommagé. Une situation gagnante sur tous les plans !

En cas de litige

1- Médiation ou conciliation

En cas de litige persistant, vous pouvez demander à un tiers d’intervenir. Il peut s’agir d’un médiateur, qui peut être lié au vendeur, ou d’un conciliateur de justice, qui est indépendant.

2- Saisine de la justice

Si la médiation ou la conciliation a échoué, vous pouvez saisir la justice. Vous pourrez alors demander des dommages-intérêts.

Le tribunal compétent dépend du montant du litige et la juridiction compétente dépend des sommes en jeu dans le litige.

Pour un litige inférieur ou égal à 10 000 €, c’est le tribunal d’instance (TI) qui est compétent. Pour un litige supérieur à 10 000 €, c’est le tribunal de grande instance (TGI).