Baux commerciaux : le droit de résiliation triennale du locataire

Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire peut bénéficier, sous certaines conditions, d’un droit de résiliation triennale.

Le statut des baux commerciaux régit les rapports des bailleurs et des locataires en matière d’immobilier d’entreprise. Celui-ci contient des dispositions d’ordre public avec comme toujours en droit français – c’est une spécialité – une liste de dérogations. Les règles d’ordre public concerneront les points suivants :

• la durée minimale réglementée ;
• le droit au renouvellement et à défaut au paiement de l’indemnité d’éviction, sauf diverses exceptions ;
• le droit à la cession du fonds de commerce ;
• le droit à la fixation d’un prix contrôlé lors du renouvellement du bail ou lors des révisions en cours de contrat ;
• le droit à la déspécialisation, c’est-à-dire le droit d’ajuster des activités connexes ou complémentaires ou même de changer totalement la destination des lieux.

Parmi les règles d’ordre public, le preneur bénéficiera, sous les conditions que nous allons évoquer, d’une faculté de résiliation triennale du bail, hors les fameuses dérogations légales… Ce droit s’applique conformément aux dispositions de l’article L145-9 du Code de commerce.

LE DROIT DE RÉSILIATION TRIENNALE

La faculté de résiliation triennale du bail commercial est discrétionnaire et le locataire n’est pas tenu de préciser les motifs pour lesquels il donne congé. Les seules exceptions à cette règle d’ordre public sont des aménagements conventionnels pour les baux suivants :

• les baux conclus pour plus de 9 ans ;
• les baux des locaux monovalents ;
•  les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ;
• les baux des locaux de stockage mentionnés à l’article 231 ter III-3° du Code général des impôts (locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production).

Hormis ces exceptions, les parties ne peuvent plus conférer au bail une durée ferme de 9 ans, ni assortir l’exercice de la résiliation triennale d’une indemnité au profit du bailleur.

Cependant, lorsque le bail n’est pas encore soumis aux dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 réformant le statut des baux commerciaux, l’indemnité de résiliation versée par le locataire au propriétaire doit être comprise dans les recettes brutes foncières imposables de celui-ci. Le congé doit être délivré par le locataire. Ce dernier peut être le locataire d’origine, le cessionnaire ou tout ayant droit du locataire.

En revanche, le congé ne peut pas être délivré par le locataire-gérant du fonds. Lorsque le bail a été consenti à plusieurs locataires, le congé doit être délivré par l’ensemble des locataires, la seule volonté d’un locataire n’étant pas suffisante pour mettre fin au bail.

En cas de résiliation triennale, il n’existe aucune stipulation légale qui précise à qui le locataire doit adresser son congé. Il en résulte qu’à défaut de stipulation contraire dans le bail, le congé devra être remis au bailleur lui-même. Le congé doit être donné par acte extra-judiciaire ou, depuis la loi du 18 juin 2014, par courrier recommandé avec accusé de réception (RAR).

Cependant, si le courrier RAR est 40 fois moins cher qu’un acte d’huissier, il apparaît clairement que sa modicité ne puisse compenser sa faiblesse juridique… Le congé doit être donné au moins 6 mois à l’avance avant la date d’expiration triennale du bail et prend effet à cette date. En cas de non-respect des conditions de forme, le congé est nul et le bail se poursuit, sauf à convenir d’une résiliation amiable. Le locataire reste redevable des loyers dus jusqu’au terme du bail ou, si un congé est régulièrement délivré, jusqu’à l’expiration de la période triennale suivante.