Le plomb dans les peintures : les obligations des propriétaires

Le Code de la santé publique prévoit l’obligation, pour les propriétaires d’immeubles à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949, de produire à différentes occasions un constat de risque d’exposition au plomb (CREP).

Le plomb dans les peintures est un polluant car il est assimilé dans l’organisme au même titre que le calcium. Son ingestion ou son inhalation est donc un risque potentiel qui, dans certains cas, peut entrainer chez le jeune enfant et/ou la femme enceinte, l’intoxication de l’enfant. Cette intoxication est appelée saturnisme. Elle provoque des maladies graves et des troubles psychomoteurs, très souvent irréversibles.

Dans l’habitat ancien, construit avant 1949, le plomb était très souvent utilisé sous forme d’adjuvant dans les peintures, les enduits ou le plâtre pour son aspect siccatif (qui sèche rapidement) sous la forme de céruse (pigment synthétique blanc opaque à base de plomb). Aujourd’hui, malgré les recouvrements de ces vieilles peintures ou enduits par des peintures récentes, le plomb est toujours présent, et ce dernier vient contaminer les revêtements récents au moment de leur séchage car le plomb a un fort pouvoir migratoire.

Le plomb et la loi

L’Etat a ainsi mis en place une loi d’orientation contre l’exclusion le 29 juillet 1998,renforcée par la loi du 9 août 2004, relative à la politique de santé publique. Le schéma direct prévoit des mesures générales de prévention imposant aux propriétaires d’immeubles à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949, la réalisation d’un constat de risque d’exposition au plomb appelé CREP présentant un repérage associé à une cartographie des lieux et accompagné d’une note d’information qui résume les effets du plomb sur l’organisme et les précautions à mettre en place en présence de plomb.

La loi mentionne « tout bien construit avant le 1er janvier 1949 ». Or, il n’est pas toujours aisé de connaître, dans certaines zones géographiques, la date de permis de construire du bien. Pour ce faire, les services de l’urbanisme ou le cadastre de la ville du bien considéré peuvent être une source d’information. Attention, il ne faut pas prendre en compte une déclaration de travaux comme permis de construire.

Dans certains cas, le constat est transmis au préfet si au moins 20% de l’ensemble des revêtements présents sont de classe 3 – c’est-à-dire des revêtements contenant du plomb supérieur au euil réglementaire de 1 mg/cm2 – ou si un local du bien visité présente au moins 50% de revêtements de classe 3 ou si une situation de dégradation du bâti est identifiée, c’est-à-dire un plancher qui s’effondre, une présence forte d’humidité, etc.

Le préfet pourra aussi, dans certains cas, engager des mesures d’urgence et faire établir un diagnostic de risque d’intoxication au plomb dans les peintures (DRIPP).

En cas de vente

Sur l’ensemble du territoire national, un propriétaire vendeur d’un bien à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 aura pour obligation d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique, un CREP réalisé depuis moins d’un an, exception faite si ce dernier détient un CREP ne mentionnant pas de revêtements contenant du plomb ou si la teneur en plomb des revêtements est inférieure au seuil réglementaire. Dans ce dernier cas, le CREP a une durée de validité illimitée.

Pour la location

Depuis le 12 août 2008, le propriétaire bailleur a l’obligation d’annexer un CREP à tout nouveau contrat de location d’un bien affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le
1er janvier 1949. Ainsi, pour un bail professionnel ayant une partie destinée à l’habitation (ex : Pharmacie disposant d’un logement en étage), le propriétaire devra fournir au niveau de cette partie habitable un CREP. Les conditions de validité du CREP sont de 6 ans pour la location sauf si le CREP ne mentionne pas de revêtements contenant du plomb ou si la teneur en plomb des revêtements est inférieure au seuil réglementaire. Dans ce cas, la durée de validité est illimitée et le propriétaire bailleur n’aura pas pour obligation de le renouveler. Il est important de savoir que la réglementation impose de fournir un CREP à tout nouveau bail. Or, la reconduction tacite d’un bail n’est pas considérée comme un nouveau bail, mais comme la poursuite du bail initialement signé. Ceci signifie que lors de la reconduction tacite le propriétaire n’a pas pour obligation de faire réaliser un nouveau CREP ou de le mettre à jour.

Parties communes

Enfin, et cela indépendamment de toute opération immobilière, toutes les parties communes des immeubles collectifs affectés en tout ou partie à l’habitation et construits avant le 1er janvier 1949 devraient avoir fait l’objet d’un CREP depuis le 12 août 2008. Si ce dernier n’a pas été réalisé, le CREP devra être fait dans les meilleurs délais. Ce CREP en parties communes n’a pas de durée de validité, mais la copropriété devra veiller à l’entretien des revêtements contenant du plomb.

À retenir

Dans tous les cas, si le CREP a mis en évidence la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire, le propriétaire doit informer les occupants et toutes les personnes amenées à faire des travaux.

Si des revêtements contiennent du plomb à un niveau supérieur au seuil réglementaire et dont l’état de conservation est de type classe 3, le propriétaire devra procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. Ces travaux incombent au propriétaire bailleur dans le cas d’une location. Dans le cas d’une mutation, la responsabilité est transférée au nouveau propriétaire. Dans le cas de parties communes, la responsabilité incombe à la copropriété. Des aides financières peuvent être accordées. Pour cela, il convient de se rapprocher de l’Agence nationale de l’habitat.

En résumé, le CREP ne consiste pas uniquement en une recherche de la présence ou de l’absence de plomb dans les revêtements, mais aussi à identifier un risque immédiat ou non d’exposition et cela grâce à une bonne évaluation de l’état de dégradation du revêtement qui conduira à un état de conservation qui déterminera la conclusion du rapport. Cependant, dans le cadre de la protection de travailleurs, les personnes réalisant des opérations de rénovation doivent être informées de la présence de plomb avec un rapport plomb avant travaux afin d’assurer les mesures nécessaires à la protection des personnes accomplissant des missions et des occupants de l’immeuble (rénovation de cages d’escaliers, rénovation de façade, etc).

Nous reviendrons sur ce dernier point dans un prochain numéro, la réglementation évoluant dans ce domaine. Pour la réalisation d’un constat de risque d’exposition au plomb, les propriétaires doivent faire appel à des professionnels présentant un certificat de compétences.