Caves insalubres : il est important d’agir !

La rénovation de caves insalubres nécessite une remise en état de nombreux éléments tels que les soupiraux, les canalisations ou encore la structure des planchers hauts.

Rares sont les copropriétaires qui comme Théodore Brewster dans Arsenic et vieilles dentelles¹ passent l’essentiel de leur temps dans les caves de leur immeuble. C’est sans doute là la raison de l’effarement mâtiné de résignation que je constate lorsque, durant les visites d’immeubles que j’effectue à longueur d’année, j’attire l’attention des copropriétaires sur les situations apocalyptiques que je rencontre dans les caves de leur immeuble, totalement insalubres et impropres à leur destination. Et pourtant, la salubrité des caves constitue un élément fondamental de la pérennité d’un immeuble et c’est généralement l’absence de salubrité de celles-ci qui génère des problèmes qui peuvent avoir à terme des répercussions sur la totalité des étages d’un bâtiment.

« La salubrité des caves constitue un élément fondamental de la pérennité d’un immeuble »

Nous décrirons au sein du présent article les pathologies les plus souvent rencontrées dans les caves, nous préciserons leurs origines les plus fréquentes et nous rappellerons ce qu’il convient de faire pour y remédier et surtout ce qu’il convient de faire pour ne pas y être confronté.

PATHOLOGIES CONSTATÉES

Que constatons nous très fréquemment lors de nos visites d’immeuble ?

Des réseaux enterrés et/ou aériens fuyards, des canalisations d’alimentation en eau recouvertes de la condensation produite par le choc thermique entre l’eau froide et l’atmosphère saturée d’humidité des caves, des affaissements du sol pouvant aller jusqu’à la formation de fontis². S’ajoutent à cela des plafonds et cloisons menaçant de s’effondrer, des portes vermoulues servant quotidiennement de repas aux insectes xylophages et champignons lignivores qui colonisent toujours les bois humides, sans parler de la présence de la mérule Serpula Lacrymans aux effets redoutables et qui doit son nom, non pas au fait qu’elle fait pleurer les copropriétaires…, mais à ses filaments qui ressemblent à des larmes.

ORIGINE DES DÉSORDRES

La majeure partie, voire la quasi-totalité, des désordres constatés dans les caves d’un immeuble sont liés à des problèmes d’humidité. L’erreur la plus fréquemment rencontrée est celle consistant à obturer totalement les soupiraux, travaux très souvent exécutés à l’occasion de la réfection de la devanture d’un commerce. Cette erreur est très souvent accompagnée de la mise en place de portes blindées totalement étanches, qui nuisent à la bonne circulation de l’air, et de la réalisation d’un dallage en béton ne permettant pas l’évaporation de l’humidité qui est toujours contenue dans le sol des locaux enterrés. Or, il est rappelé ici que le principe intangible de ventilation d’une cave est basé sur une libre évaporation de l’eau contenue dans le sol en terre battue avec évacuation de l’humidité dégagée par évaporation par un léger courant d’air généré par des soupiraux implantés sur des façades opposées afin de créer une légère dépression. Il n’existe pas d’autres solutions permettant d’assurer et de maintenir la salubrité d’une cave.

COMMENT REMÉDIER AUX DÉSORDRES ?

Il importe dans un premier temps de confier à un spécialiste confirmé, par exemple un architecte, une mission de diagnostic de la pathologie affectant les caves suivie d’une prescription des travaux à réaliser pour assurer la remise des lieux en parfait état de salubrité.

Il est fondamental de procéder dès que possible à une remise en parfait fonctionnement des soupiraux qui est souvent très difficile à obtenir du fait que les exploitants des locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée sont généralement extrêmement réticents, voire totalement opposés, à une modification de leurs devantures. Il n’est pas rare d’être contraint d’acter en justice pour obtenir satisfaction à ce sujet.

Il est également très important de faire procéder au remplacement complet des canalisations d’alimentation en eau et d’évacuation des eaux usées fuyardes, tant en ce qui concerne les canalisations aériennes que les réseaux enterrés pour lesquels il est très souvent indispensable de faire réaliser une inspection par caméra.

Il importe aussi de faire procéder à une remise en parfait état des structures des planchers hauts des caves pour lesquels, en cas de profond délabrement, il est très fortement conseillé de mettre en place un sous-plancher à l’italienne composé de poutrelles métalliques et d’entrevous³ en terre cuite.

Il est également très important de faire procéder à la démolition et à l’enlèvement des cloisonnements et des portes en bois colonisés par les insectes et les champignons et de les remplacer par des cloisonnements en parpaings posés à claire-voie⁴ pour assurer une bonne circulation de l’air et par des portes également à claire-voie en bois traité.

Enfin, et c’est souvent là que le bât blesse…, il faudra faire procéder à une démolition de la totalité des dallages en béton suivie du piochage de la terre végétale et de l’épandage sur la totalité de la surface des circulations et des caves privatives de gravillons lavés, excellents régulateurs du taux d’hygrométrie des caves compte tenu du fait que la surface développée d’évaporation des gravillons est plusieurs fois supérieure à la surface des caves.

On évitera également de placer dans les circulations des caves l’ancien tapis de l’escalier ou l’ancienne moquette sur dossier mousse de la chambre des enfants…

Procéder à la réfection des installations électriques sera également un préalable à une utilisation en parfaite sécurité des caves, sans risquer les courts-circuits généralement suivis d’incendies qui sont très souvent provoqués par les rallonges, baladeuses et douilles voleuses⁵.

Vous serez alors surpris de l’amélioration de l’atmosphère des caves et de leur réappropriation par les copropriétaires, même si comme chacun sait la nature ayant horreur du vide, on ne tardera pas à y constater un retour des  encombrants que l’on avait fait évacuer avant l’exécution des travaux…

1 Dans Arsenic et vieilles dentelles, la géniale comédie de Franck Capra, Théodore Brewster, le neveu simplet, consacre ses journées et ses nuits à creuser dans la cave de son immeuble ce qu’il prétend être le Canal de Panama mais qui n’est en fait que la tombe des locataires que ses tantes indignes ont fait passer de vie à trépas…

2 Fontis : affaissement du sol provoqué par un éboulement souterrain

3 Entrevous : couche de remplissage de maçonnerie

4 Claire-voie : ouvrage dont les pièces laissent du jour entre elles

5 Douilles voleuses : douille ayant une ou plusieurs prises de courant sur le côté afin de pouvoir y faire des branchements en plus de l’ampoule.