Clôturer une résidence : le parcours du combattant

Pascal Compérat, architecte et consultant bénévole à la Chambre, nous délivre les principes de base et les étapes à respecter pour clôturer une copropriété.

L’évolution de notre société étant ce qu’elle est et ne devant manifestement pas s’améliorer dans les années, pardon les décennies à venir, nombreuses sont les copropriétés qui décident de clôturer ces espaces extérieurs qui ont été produits par les utopies architecturales des dernières décades, à une époque où nul n’aurait imaginé que nous serions un jour contraints de nous priver de cette ouverture sur l’espace public qui assurait alors l’ouverture visuelle de l’espace urbain.

Manifestement, les choses ne s’amélioreront pas à longue échéance et de nombreuses copropriétés sont de ce fait amenées à envisager de se protéger contre les occupations diverses de leurs espaces communs ouverts sur les espaces publics.

Nous ne nous étendrons pas ici sur l’utilité de la ligne Maginot et sur le Rideau de Fer, le Mur d’Hadrien et le mur d’Antonin édifiés par les romains à la frontière entre l’Angleterre et l’Écosse, ayant quand même bien contenu les Pictes durant près de cinquante ans, nos lecteurs ayant néanmoins certainement constaté que les Pictes ne sont pas légion à notre époque…

La fermeture des copropriétés est un thème qui est abordé de manière récurrente par les adhérents que je reçois dans le cadre de mes consultations hebdomadaires à la Chambre Nationale des Propriétaires, et il me semble utile de rappeler, au sein de cet article, certains principes de base. En effet, comme souvent – pardon comme toujours en matière d’urbanisme – les choses ne sont pas si simples…

LE PROJET

Nos lecteurs ne s’attendent certainement pas à ce que je les dissuade de confier les études et le suivi des travaux de ce type d’opérations à un architecte, même s’il pourrait sembler envisageable de se passer des services d’un professionnel confirmé pour réaliser une simple clôture.

En premier lieu, l’architecte est très certainement le seul intervenant, de par son expérience et ses compétences, à être capable de mesurer, au sens propre du terme, l’impact esthétique qu’aura la réalisation d’une clôture en périphérie d’une résidence qui en a été démunie depuis sa construction.

En second lieu, l’architecte, de par son indépendance par rapport aux copropriétaires pour lesquels ce projet est chargé d’une composante affective non négligeable, sera très certainement le seul à être en mesure d’arbitrer entre les tenants d’une sécurisation excessive des lieux et les partisans du maintien d’une ouverture sur l’extérieur.

En effet, les incivilités auxquelles sont exposés les résidents d’une copropriété pèsent tellement sur leur vie quotidienne qu’elles entraînent très souvent des comportements dont la simple logique permet de mesurer le caractère irrationnel. Je profite de cet article pour rappeler à nos lecteurs que les tessons de bouteilles sur le couronnement d’un mur, les fils de fer barbelés, les pieux garnis de curare (je vous assure que cela m’a été demandé une fois, mais sans curare néanmoins) et les fosses à crocodiles ou piranhas sont totalement interdits par la législation en vigueur, ces dernières nécessitant par ailleurs des charges communes générales importantes…

Enfin, l’architecte est le professionnel le plus apte à établir le projet de fermeture, à obtenir les autorisations administratives nécessaires et à mener ce projet à son terme sur la base d’une consultation efficace d’entreprises et d’un bon suivi des travaux.

Le projet doit être établi en respect de la qualité architecturale des lieux et de la règlementation en vigueur en matière d’urbanisme, tout en maintenant les facilités d’accès aux résidents et aux locaux commerciaux qui sont très fréquemment implantés en rez-dechaussée des immeubles. Il devra également être établi en respect de la règlementation en vigueur en matière de sécurité incendie. Il devra être procédé à un audit préalable des conditions d’évacuation des résidents en cas de sinistre, qui est très souvent confié à un bureau de prévention incendie spécialisé, et aucune aggravation de ces conditions d’évacuation ne devra bien entendu résulter de la fermeture de la résidence.

Le projet devra également être établi en respect de la règlementation en vigueur en matière d’accessibilité aux PMR, à savoir les personnes à mobilité réduite qui regroupent non seulement les personnes handicapées circulant en fauteuil roulant, mais également les personnes souffrant d’une difficulté temporaire de déplacement ainsi que les malvoyants, les malentendants et l’ensemble des personnes affectées dans leur vie quotidienne d’un handicap quelconque.

Il s’agit là non seulement d’une obligation légale, mais également d’une obligation morale, plus importante à mes yeux en cette période de vieillissement général de la population.

De plus, les architectes y sont particulièrement attachés au titre de l’éthique même de leur profession. Nous serons tous, à plus ou moins long terme, confrontés à un handicap quelconque et il importe d’être particulièrement vigilant à adapter nos villes à cette évolution de notre société.

En général, le projet comporte la mise en place de grilles à barreaux et de portillons dont l’ouverture et la fermeture sont asservis à différents contrôles d’accès. Précisons à ce sujet que l’accès des clients aux différents locaux commerciaux, de bureaux et de professions libérales doit impérativement être maintenu aux heures d’ouverture de ceux-ci. Cela implique généralement la mise en place de dispositifs de visiophonie, afin que les personnes à mobilité réduite soient en mesure de faire part de leur présence lorsqu’elles se trouvent confrontées à l’impossibilité d’avoir accès à ces locaux du fait de la création d’une clôture.

Précisons également que le projet ne se limite généralement pas à la mise en place d’une simple clôture compte tenu du fait que la mise en place de celle-ci a généralement des répercussions non négligeables sur les revêtements des sols, les étanchéités diverses et les espaces verts des zones où la réalisation des travaux est envisagée. D’où l’importance d’avoir recours à un architecte pour assurer la cohérence du projet et la coordination entre les différents intervenants de l’opération. L’architecte va, dans le cadre de sa mission, établir les plans du projet en accord avec le conseil syndical de la copropriété, établir un cahier des charges des travaux et procéder à une consultation d’entreprises suivie d’une analyse des offres. A l’occasion de ce type d’opérations, sont consultées des entreprises qui ont réalisé des travaux équivalents dans le quartier, tout un chacun étant en mesure de prendre conscience de la qualité des travaux réalisés dans son environnement proche.

LA DÉCISION DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Les travaux de fermeture d’une copropriété étant à juste titre considérés comme étant des travaux d’amélioration, ils doivent impérativement être soumis au vote des copropriétaires réunis en assemblée générale et à la majorité absolue de l’article 25, à savoir la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents. Cela est par ailleurs souhaitable compte tenu des implications sur la vie quotidienne que représente la fermeture d’une résidence, comme nous le verrons dans la suite de cet article.

Il est assez rare qu’un projet de fermeture soit voté lors de la première assemblée au cours de laquelle il est soumis au vote des copropriétaires compte tenu du fait qu’il y a toujours des travaux plus urgents à réaliser. Il est en général mis à l’ordre du jour de plusieurs assemblées générales et porté sur les fonts baptismaux par le conseil syndical qui est confronté au quotidien aux incivilités diverses et variées qui empoisonnent la vie d’un immeuble. L’assemblée est généralement le théâtre d’une sévère empoignade entre les tenants d’une permissivité de bon aloi, très en vogue par les temps qui courent, partisans d’un libre accès aux espaces communs, mais nettement moins partisans de ce libre accès en ce qui concerne leurs parties privatives, et ceux qui sont particulièrement lassés que ces espaces communs soient confondus avec des espaces publics. Le syndic de l’immeuble se garde bien, en général, d’intervenir et il a bien raison étant donné son obligation d’indépendance et les risques que pourrait présenter pour son mandat un quelconque parti pris dans le pugilat verbal en cours. Quant à l’architecte, il essaie vainement de sauver la situation en augmentant le volume du micro et en tentant de ramener les plus récalcitrants à une juste mesure… Les travaux sont enfin votés à une très courte majorité et à la grande et légitime satisfaction de ceux qui se sont généralement beaucoup investis dans leur réalisation.

LES AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES

Les travaux de fermeture d’une résidence sont soumis à des autorisations administratives, car ils modifient l’aspect extérieur d’une construction et sont parfois assimilables à une création de « surface non close en rez-de-chaussée ». Et c’est là que les choses se compliquent singulièrement…

La simple mis en place d’une clôture est soumise à une déclaration préalable de travaux en trois exemplaires – rappelons néanmoins que l’imprimé qui comportait une seule page avant la simplification du Code de l’urbanisme (sic…) comporte maintenant entre huit et quinze pages – et son délai d’instruction est de deux mois.

Toute absence de réponse de l’administration dans ce délai – bien rare il faut le souligner – valant accord tacite. La mise en place d’une clôture dont la partie supérieure est solidaire d’un immeuble – par exemple sous un balcon – est soumise à une déclaration préalable de travaux en trois exemplaires si la surface fermée créée est inférieure à 20 m2 et à un permis de construire en 12 exemplaires (vous avez bien lu!) et dont le délai d’instruction est de cinq mois si cette surface dépasse 20 m2 .

Le détail des surface existantes de l’immeuble doit être indiqué au sein de l’imprimé de permis de construire, qui ne comporte modestement que 17 pages, ce qui entraîne généralement l’obligation d’avoir recours à un géomètre pour procéder à un relevé complet de l’immeuble dont vous pouvez imaginer le coût dans le cas d’une résidence comportant parfois plusieurs bâtiments.

Nous sommes manifestement là en présence du choc de simplification administrative qui nous a été annoncé à grand renfort de tambours et trompettes, mais dont l’onde de choc a été si faible qu’elle n’a pas été enregistrée sur l’échelle de Richter en dehors des bureaux des services de l’urbanisme … Ce qui explique l’obligation pour mes confrères architectes de louer une camionnette pour aller déposer avec un diable – l’enfer est pavé de bonnes intentions – 12 volumineux dossiers de permis de construire dans les services de l’urbanisme. Ou encore leur attitude en sortant de ce service.

Soit ils sont consternés parce que leur dossier a été refusé une énième fois – il manque encore des pièces – soit ils sont étonnamment guillerets, car leur dossier a été accepté alors qu’ils n’y croyaient plus ! Précisons – cela sera la cerise sur le gâteau – que la tendinite guette le signataire des 12 exemplaires du dossier, car la signature de la simple couverture d’un dossier n’est autorisée par l’administration que si sa reliure est « indémontable » (sic et re-sic), tout un chacun sachant bien que le principal loisir des architectes à la veillée, hormis la lecture de la Revue de l’Habitat, est de dégrafer des dossiers signés pour y ajouter en catimini des documents illicites !

Souvent, le problème en matière de règlementation d’urbanisme est que Kafka et Ubu sont dans un bateau, mais que généralement personne ne tombe à l’eau…

LE CHANTIER

Après deux ou cinq mois, selon le cas, la réception de l’autorisation est vécue comme une véritable bénédiction et les travaux peuvent enfin débuter. Le chantier ne présente généralement pas de difficultés particulières sous réserve qu’il soit exécuté par des entreprises compétentes et que l’architecte en assure un suivi régulier et attentif.

Le service de l’urbanisme imposant également des infographies, à savoir la création d’images par ordinateur, le résultat est généralement conforme à l’attente des copropriétaires qui ont eu, de ce fait et avant travaux, une idée très précise du résultat qui doit être obtenu.

Que cet exposé quelque peu décourageant ne vous dissuade pas de vous lancer dans un tel projet qui répondra, très certainement, à votre attente et dont la genèse ne sera pas obligatoirement aussi compliquée que celle qui est ici décrite, si tant est qu’il soit fait appel à des professionnels compétents et rompus aux usages administratifs tels que sont réputés l’être les architectes par exemple.

Ne dissimulons pas le plaisir que nous avons eu à décrire ici le véritable parcours du combattant que peut être une opération de ce type, le but de cet article étant d’informer nos lecteurs, mais également de les distraire ! Gageons que nous y sommes parvenus…