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Dégradation des balcons : comment y remédier ?

par | 10 juillet 2020 | Gestion Patrimoniale | 0 commentaires

Pascal Compérat, architecte et consultant bénévole à la Chambre, nous expose les causes des dégradations que l’on peut constater en sous-face des balcons ainsi que les travaux à réaliser pour y remédier. Nombreux sont les adhérents que je rencontre dans le cadre de mon activité de consultant bénévole à la Chambre des Propriétaires qui me […]

Pascal Compérat, architecte et consultant bénévole à la Chambre, nous expose les causes des dégradations que l’on peut constater en sous-face des balcons ainsi que les travaux à réaliser pour y remédier.

Nombreux sont les adhérents que je rencontre dans le cadre de mon activité de consultant bénévole à la Chambre des Propriétaires qui me font état, avec inquiétude, de désordres affectant la sous-face des balcons de leur immeuble et dont ils craignent qu’ils entraînent à terme la ruine de leur patrimoine. Etant également très souvent confronté à ce type de problème dans le cadre de mon activité professionnelle d’architecte de copropriétés, il m’a semblé nécessaire, au travers de cet article, de rappeler à nos lecteurs quelques principes de base concernant l’origine de ces désordres et leur caractère de gravité. L’objectif est aussi de préciser les travaux à exécuter pour y remédier de manière efficace et définitive.

TERMINOLOGIE

« Ce que l’on conçoit bien s’énonçant clairement et les mots pour le dire arrivant aisément », comme l’a écrit fort justement Nicolas BOILEAU – DESPREAUX (1636-1711), surnommé le « législateur du parnasse » et auteur également de « vingt fois sur le métier remettez votre ouvrage », certainement à l’usage des architectes…, nous débuterons cet article par un petit rappel de vocabulaire.

Un balcon est un élément architectural en saillie d’une façade qui ne couvre pas un volume fermé.

Une terrasse est un élément architectural assurant la couverture et la protection d’un volume fermé. Elle est assimilée à un ouvrage de couverture.

Une loggia est un élément architectural en renfoncement d’une façade et qui a une communication directe avec l’intérieur d’un bâtiment. Ayant abordé, de manière que nous espérons être exhaustive, l’étanchéité des terrasses et des loggias dans l’article paru en mai 2017 dans le numéro 628 de la Revue de l’Habitat, nous nous limiterons, dans cet article, aux désordres qui affectent les balcons de très nombreux immeubles édifiés dans la seconde partie du 20ème siècle.

PHYSIONOMIE DES DÉSORDRES

Tout un chacun, même s’il n’a pas l’habitude de bayer aux corneilles – rappelons qu’une Corneille perchée sur la Racine de La Bruyère Boileau de la Fontaine Molière – aura obligatoirement constaté une fois, au cours de son existence, la présence, en sousface d’un balcon, de stalactites qui lui auront permis de rappeler, fort opportunément à son entourage, que les « stalactites tombent et que les stalagmites montent ». Il s’agit là, généralement, du signe avant-coureur de désordres bien plus importants qui seront constatés par la suite et qui entraîneront une dégradation avancée de la sous-face de la dalle du balcon… et du moral du copropriétaire de l’appartement situé sous le balcon.

ORIGINE DES DÉSORDRES

Les stalactites sont composées de concrétions* calcaires qui proviennent des infiltrations d’eau se produisant au travers de la dalle en béton armé d’un balcon non étanche. L’eau chargée de dioxyde de carbone dissout le calcaire constitutif du béton et dépose, au contact de l’air, la calcite en sous-face de ce balcon aux endroits où elle se détache et où les gouttes tombent sur le sol. L’existence de ces stalactites ne présente pas de problèmes particuliers, mis à part leur manque avéré d’esthétique proche de celui d’une grotte préhistorique.

Cependant, elle ne présente pas non plus d’avantages particuliers hormis celui d’aider les volatiles qui pérégrinent sur les balcons parisiens à fabriquer des coquilles plus solides pour leurs œufs.

ÉVOLUTION DES DÉSORDRES

Le problème serait peu important si ces désordres se limitaient uniquement à la formation de ces stalactites et si la formation de celles-ci n’était pas annonciatrice de désordres d’une gravité bien plus considérable. Le béton armé qui, comme chacun sait, est composé de béton et d’armatures en acier dénommées fers à béton destinées à pallier la faible résistance à la traction de ce matériau, possède de nombreuses propriétés, mais également l’inconvénient notable de comporter de la chaux dans le ciment qui est à la base de sa composition. Or, le moins que l’on puisse dire, ou plutôt écrire, c’est que l’eau, l’acier et le carbonate de chaux font plutôt mauvais ménage au sein d’un ouvrage en béton. Leur combinaison peut mener à un divorce entre les différents matériaux dont on ne peut pas dire qu’il ait été obtenu par consentement mutuel. Se produit alors le phénomène, souvent décrit dans la littérature professionnelle, de carbonatation du béton dont il ne semble pas inutile, compte tenu de son importance et de son implication particulière dans la pérennité des divers éléments constructifs d’un l’immeuble, de rappeler le principe au sein de cet article.

L’eau s’infiltre, lors de pluies battantes ou par ruissellement, le long des façades sur une épaisseur de deux à trois centimètres dans la dalle du balcon et favorise une corrosion des aciers entraînant leur dilatation et l’éclatement de la zone périphérique. Les armatures en acier, qui étaient initialement protégées – on emploie le terme passivées – par la chaux contenue dans le béton, sont alors soumises à l’action régulière de l’eau, du gaz carbonique et de l’oxygène qui se diffusent au travers des pores microscopiques du béton, avec l’élément aggravant que constitue l’alternance de phases d’humidification et de séchage.

Le gaz carbonique va, dans un premier temps, détruire par carbonatation la couche protectrice de chaux qui entoure les armatures, permettant ainsi à l’oxygène, dans un second temps, d’attaquer l’acier en milieu humide. Se développe alors la réaction proprement dite de corrosion engendrant la formation de sels de fer en couches superposées sur les armatures. La formation de ces couches superposées se faisant avec une augmentation notable du volume des armatures, elle entraîne rapidement et inéluctablement l’éclatement des bétons situés en périphérie. Le phénomène de carbonatation du béton est rendu plus aigu par l’insuffisance d’enrobage des armatures qui affecte les dalles coulées sur le chantier.

De nos jours, on peut espérer remédier à ce problème par la mise en œuvre de dalles préfabriquées en usine. Rappelons que l’épaisseur minimale de cet enrobage définie par les normes en vigueur doit être de 20 millimètres pour des ouvrages n’étant pas soumis à des variations de température et d’humidité. Elle est de 30 millimètres pour des surfaces exposées aux intempéries, à savoir les balcons, l’enrobage étant de 40 millimètres en milieu salin avec une augmentation de 5 millimètres pour les aléas du chantier… qui sont divers et variés comme chacun sait. Rappelons également une des règles de base du béton armé selon laquelle il est formellement proscrit de procéder à un enrobage plus important de ces armatures sous peine de provoquer une fissuration de la dalle.

Or, combien de fois constatons-nous que la nappe inférieure des armatures affleure quasiment le parement inférieur du balcon. En effet, les armatures mal calées dans les coffrages se déplacent sous le poids particulièrement élevé du béton lors du coulage.

C’est en général la constatation de la présence sur le balcon de petits gravois de béton qui incite son bénéficiaire à lever les yeux vers le balcon du voisin du dessus. Quelle n’est pas généralement sa surprise de constater que les concrétions calcaires s’accompagnent de la présence de désordres d’une importance bien plus considérable, le béton étant affecté d’une véritable desquamation de son parement inférieur laissant apparaître la nappe inférieure des armatures en acier très fortement corrodées. Soyons clairs, ces désordres sont en général limités au parement inférieur de la dalle et ils n’ont jamais entraîné, à ma connaissance, la chute d’une dalle de balcon, même s’il est évident que le témoin d’une telle chute aurait très certainement eu du mal à en témoigner.

A ce sujet, notons que la chute d’un balcon qui s’est produite le 15 octobre 2016 à Angers, causant la mort de quatre personnes, n’est pas imputable à ce type de désordres, mais à une faute notoire de construction, le balcon ayant manifestement été en quelque sorte « collé » à la façade et liaisonné à celle-ci par quelques armatures de section certainement insuffisantes. Si la situation n’avait pas été aussi dramatique, toute la profession se serait amusée qu’il y ait nécessité de recourir à un expert, dixit les médias, pour déterminer l’origine de ce sinistre.

LES NORMES EN VIGUEUR

Il semble évident que le simple fait d’assurer l’étanchéité d’une dalle de balcon permettrait de remédier à sa perméabilité à l’eau qui est à l’origine de ces désordres. Aucune surface horizontale en maçonnerie ne peut être exposée à des précipitations durant des décennies sans subir de dommages irréversibles. Les dalles en pierre des balcons de nos immeubles haussmanniens, que nous sommes obligés de recouvrir de tables de plomb, en sont la preuve évidente.

Or, aucune norme n’impose à ce jour qu’un balcon soit étanche. Cette obligation d’étanchéité ne s’applique qu’aux terrasses couvrant des locaux fermés. Je laisse imaginer à nos lecteurs les contentieux qui résultent de la fermeture d’une loggia lorsque la loggia de l’étage supérieur reste ouverte, la fermeture d’une loggia transformant de fait le plancher bas de la loggia de l’étage supérieur en terrasse devant être étanche. En effet, bien rares sont les copropriétaires faisant fermer leur loggia qui assument les frais pour rendre étanche le plancher de la loggia de l’étage supérieur.

Encore plus rares sont les copropriétaires qui acceptent que le plancher bas de leur loggia soit étanché du fait de la fermeture de la loggia à l’étage inférieur. Du grain à moudre dans les années à venir pour nos juristes et nos spécialistes de la jurisprudence !

Rappelons à ce sujet que, contrairement à une idée généralement admise, un carrelage n’est jamais étanche, notamment au niveau de ses joints. Combien de milliers de sinistres faudra-t-il encore pour que les normes actuelles évoluent vers une obligation d’étanchéité des balcons ? Nul n’est en mesure de le dire à ce jour, et ce, alors que de nombreuses normes doivent obligatoirement être appliquées dans des domaines à la sinistralité nettement moins importante.

LES TRAVAUX

Si nos copropriétaires veulent continuer à étancher leur soif sur leurs balcons, il va falloir également étancher ceux-ci ! Ces travaux sont généralement exécutés dans le cadre d’un ravalement compte tenu de la présence indispensable d’un échafaudage. La solution la plus fréquemment mise en œuvre de nos jours, consiste en l’application d’une résine d’étanchéité. Elle offre manifestement, depuis les nombreuses années que j’assume la maîtrise d’œuvre de travaux de cette nature, toutes les garanties d’efficacité et de pérennité. Cette résine peut être appliquée sur la dalle en béton du balcon si celle-ci est demeurée brute, mais elle implique une démolition obligatoire du carrelage si celle-ci est carrelée, les normes en vigueur proscrivant formellement la réalisation d’ouvrages d’étanchéité sur les ouvrages discontinus et à l’adhérence très fortement sujette à caution que constituent les carrelages. Dans le cas où la résine est destinée à rester apparente, il y a deux possibilités.

On peut appliquer une résine acrylique à l’aspect se rapprochant de celui d’une peinture de sol, mais qui ne bénéficie que d’une garantie limitée de deux ans du fait de son absence totale de résistance à la fissuration.

On peut également faire le choix d’une résine polyuréthane qui bénéficie d’une garantie de dix ans du fait de ses qualités intrinsèques de souplesse très nettement supérieure à celle d’une résine acrylique. Dans ce cas, il est conseillé d’appliquer, sur la résine, un vernis de finition permettant de s’affranchir du caractère collant de ce revêtement nuisant à un entretien aisé de son balcon, ce qui est toujours à l’origine d’innombrables reproches formulés à l’encontre de l’architecte de l’immeuble.

Dans le cas où la résine est destinée à être revêtue d’un carrelage, cette décision doit impérativement être arrêtée avant l’exécution des travaux.

En effet, la dernière couche de résine doit obligatoirement être saupoudrée de silice afin de rendre celle-ci apte à assurer l’adhérence d’un mortier-colle spécifique permettant une pose collée du carrelage. Généralement, l’application de la résine est prise en charge à titre commun. Celle du carrelage est assumée à titre privatif, mais il est souhaitable de dégager un consensus, au sein de l’immeuble, concernant le choix du carrelage. La reprise des désordres affectant la sous-face des dalles de balcons ne présente pas de difficultés particulières. Elle consiste en une purge soignée des parties dégradées suivie de la recoupe des fers à béton les plus affleurants, la nappe inférieure des fers ne possédant pas de caractéristiques structurelles fondamentales. Elle se termine par une reprise du béton purgé au mortier de résine, elle-même suivie de l’application d’une peinture microporeuse permettant de garantir une bonne évacuation de l’humidité résiduelle.

L’exécution de ces travaux est généralement mise à profit pour procéder au remplacement des garde-corps. Ces derniers sont quasiment toujours affectés des désordres imputables au maintien, dans la dalle de balcon, d’une humidité permanente, notamment lorsque les poteaux de ces garde-corps sont constitués d’une âme en acier galvanisé insérée dans un tube en aluminium. En effet, on assiste à l’éclatement de l’aluminium en raison de l’augmentation du volume du poteau en acier imputable à sa corrosion et de la formation d’un couple électrolytique entre les deux métaux.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où les copropriétaires souhaitent laisser aux générations futures le soin d’assumer le coût des travaux d’étanchéité des balcons, il ne faut pas commettre certaines erreurs, comme celle consistant à dissimuler les désordres par des habillages divers et variés. Je me souviens avoir refusé, il y a bien des années, une mission consistant en la mise en place, dans un immeuble du 11e, d’habillages en tôle d’aluminium destinés à dissimuler les désordres affectant les rives des balcons de cet immeuble tout en assurant une supposée protection. J’avais à l’époque justifié ce refus en invoquant la condensation que ne manquerait pas de produire, dans un volume non ventilé, la présence de deux matériaux de composition différente et à la chaleur massique non moins différente. Ce refus avait été, je dois le dire, accueilli assez fraîchement… ajoutant ainsi une troisième chaleur massique à l’affaire.

Quelle ne fut pas, il y a quelques semaines, ma satisfaction d’avoir vu juste à l’époque, lorsque le syndic de l’immeuble, toujours en fonction, m’informa que la dépose de ces habillages, dont la pose avait été effectuée malgré mon avis contraire, avait permis de constater une aggravation très importante des désordres affectant ces nez-de-balcons… bien entendu imputables à la formation de condensation entre les tôles d’aluminium et le béton armé. Une autre erreur à ne pas commettre est de mettre en place des couvre-joints en sous-face d’un balcon, au droit des joints entre les dalles, afin de dissimuler les désordres résultant des écoulements parasites.

Cela ne fait que maintenir un taux très élevé d’hygrométrie dans ces dalles de balcons et cela s’oppose à un écoulement naturel de l’eau. Encore une fois, et selon une formule qui m’est chère et qui s’applique particulièrement aux travaux de bâtiment, l’enfer est pavé de bonnes intentions et la traversée du Styx ne s’effectue qu’aux risques et périls de ceux qui s’y aventurent.

En conclusion, ne différons pas l’exécution de travaux destinés à remédier à des désordres dont l’aggravation est inéluctable et qui entraînent toujours une dégradation profonde des structures d’un immeuble. Évitons de vérifier la véracité de ce nouvel adage « Noël au balcon, Pâques au béton

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