Dispositif fiscal pour la rénovation des logements anciens

Depuis le 1er janvier 2019 est mise en place une nouvelle aide réservée aux investisseurs souhaitant acheter un bien existant dans les centres-villes dégradés pour le mettre en location. Comment fonctionne ce dispositif ? Explication par Hélène Bouvignies, juriste fiscaliste à la Chambre des Propriétaires.

Les opérations de rénovation sur des logements anciens vont pouvoir entrer dans le dispositif Pinel et vont permettre une réduction d’impôt pour les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et destinés à la location. Cette mesure a pour but de remettre sur le marché les locaux vacants. Les grands principes du dispositif Duflot – Pinel restent applicables à cette extension du champ d’application de ces investissements.

La réduction d’impôt sera accordée aux contribuables qui acquièrent un logement qui fait ou a fait l’objet de travaux de rénovation.

Conditions

La réduction d’impôt sera accordée aux contribuables qui acquièrent un logement qui fait ou a fait l’objet de travaux de rénovation ou un local affecté à un usage autre que l’habitation et qui nécessite des travaux pour le transformer en logement.

Les travaux de rénovation éligibles pour ce dispositif seront définis par décret. Ils devront être facturés par une entreprise et représenter au moins 25 % du coût total de l’opération d’achat.

Actuellement, dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers, les travaux de remise en état d’un logement affecté à un usage autre que l’habitation sont assimilables à des travaux de construction ou reconstruction et donc non déductibles des revenus fonciers.

Avec ce dispositif étendu aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation, les propriétaires vont pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt.

Les logements concernés doivent être situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire.

Engagement des investisseurs

Le propriétaire du logement devra louer le bien rénové en location nue à titre de résidence principale pour le locataire. La durée minimale de l’engagement est de 6 ou 9 ans.

A l’issue de cette période, l’engagement peut être prorogé de 3 ans, renouvelable une fois en cas d’engagement initial de 6 ans. La durée totale ne peut être supérieure à 12 ans.

Le bailleur doit s’engager à respecter un loyer qui ne soit pas supérieur à un plafond relevé chaque année, qui varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est situé.

Les ressources du locataire devront également ne pas dépasser un plafond qui varie chaque année.

Montant de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement auquel on ajoute le montant des travaux, dans la limite de 5 500 € par mètre carré et sans pouvoir dépasser 300 000 €. Le taux de la réduction est de 12%, 18 % ou 21 % selon que l’engagement de location est de 6, 9 ou 12 ans. La réduction ainsi calculée est répartie à parts égales sur 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée initiale de l’engagement de location. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement des travaux et s’impute sur l’impôt sur le revenu dû au titre de cette même année puis les 8 ou 5 années suivantes.

Voilà un dispositif qui devrait permettre la remise sur le marché de locaux vacants, mais ceci, comme le souligne Jean Pinsolle, président de la Chambre, n’est qu’une première étape sur le long chemin de la réhabilitation du propriétaire au sein de l’économie du pays.