Encombrement des paliers ou parties communes : quels sont les recours possibles ?

L’encombrement des parties communes dans une copropriété est l’un des conflits les plus courants dans un immeuble. Il existe, bien heureusement, des procédures pour gérer et faire respecter les règles de bon voisinage.

Les parties communes sont par définition à l’usage de tous les habitants d’un immeuble, ce qui ne signifie pas que l’on peut entreposer tout et n’importe quoi. Cependant, certaines personnes, innocemment ou en connaissance de cause, se permettent de les « squatter » sans tenir compte de la gêne occasionnée, voire même des problèmes de sécurité que cela peut engendrer.

C’est le syndic de copropriété (souvent informé par le conseil syndical ou un simple copropriétaire) qui veille au respect de cette disposition.

Faire intervenir le syndic de copropriété

1- La phase amiable

Le syndic doit alors mettre en demeure votre voisin indélicat, par lettre en recommandé avec réception (LRAR), de respecter le règlement de copropriété. Si le règlement de copropriété ne précise rien, le courrier doit enjoindre votre voisin de libérer le palier afin de respecter la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte à sa sécurité. Le courrier doit préciser qu’en l’absence de réaction dans un délai imparti, la justice sera saisie.

Si votre syndic ne réagit pas, mettez-le en demeure de le faire, par LRAR, en lui fixant une date butoir. Sollicitez les autres copropriétaires pour qu’ils fassent la même demande que la vôtre auprès du syndic. Ce n’est que si ces actions restent lettre morte que vous devrez vous résigner à agir seul (voir paragraphe « Vous décidez d’agir seul »).

2- La phase judiciaire

a) Le référé

Le syndic doit privilégier le référé. Si votre voisin n’obtempère pas, le syndic doit intenter une action en référé. Le juge des référés est le « juge de l’évidence », c’est-à-dire qu’il doit se prononcer sur un dossier qui ne pose aucun problème de fond. Il semble, en l’occurrence, qu’aucune contestation sérieuse ne puisse être opposée par votre voisin et que, même si le règlement de copropriété est muet sur le sujet de l’encombrement des parties communes, il existe une certaine urgence étant donné le risque en cas d’incendie, notamment.

Le syndic doit assigner votre voisin par voie d’huissier devant le président du tribunal judiciaire du lieu où est situé l’immeuble. Il peut se faire assister par un avocat, mais ce n’est pas obligatoire dans une procédure en référé, et il n’a pas à justifier d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. La procédure est orale et contradictoire, ce qui signifie que le syndic doit transmettre à votre voisin les pièces sur lesquelles il va s’appuyer et, inversement, votre voisin doit lui fournir les siennes, avant l’audience.

Au tribunal, chacun s’exprime à son tour. Le juge rend une ordonnance de référé dans un délai assez rapide – comptez environ 1 mois entre la tenue de l’audience et l’ordonnance – dans laquelle il va condamner votre voisin, sous peine d’astreinte, à libérer le palier et, éventuellement, à verser des dommages et intérêts. Il peut également mettre tout ou partie des frais de justice supportés par le syndic à la charge de votre voisin.

En revanche, s’il estime que les contestations de votre voisin sont sérieuses, le juge déboutera le syndic de sa demande et le condamnera à payer à votre voisin une indemnité au titre des frais de justice que ce dernier a supportés, et laissera à la charge du syndic les frais d’huissier qu’il a exposés pour saisir le tribunal. Notez que ces frais sont des charges de copropriété. L’ordonnance de référé est susceptible d’appel dans les 15 jours, à compter de sa signification par huissier.

A savoir : le syndic pourra également faire valoir une éventuelle clause pénale dans le règlement de copropriété, prévoyant une pénalité à verser au syndic en cas de non-respect du règlement. Ces clauses sont valables, mais les sanctions prévues peuvent être considérées comme excessives par le juge, surtout pour un simple encombrement des parties communes. Celui-ci pourra alors décider de réduire les pénalités.

Si le référé échoue, le syndic doit saisir le tribunal sur le fond.

b) La procédure sur le fond

En cas d’échec devant le juge des référés, parce que votre voisin soulève une contestation sérieuse, ou parce que le juge n’a pas donné raison au syndic, ce dernier peut saisir le tribunal judiciaire au fond. Pour agir ainsi, il doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires. La résolution doit être inscrite à l’ordre du jour de l’AG et votée à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965.

Si le syndic obtient l’autorisation de saisir le tribunal judiciaire, il devra obligatoirement être assisté d’un avocat. Cette procédure est plus longue qu’un référé  : vous obtiendrez, en moyenne, une décision dans les 2 ans. Elle coûte également plus cher (environ 100 € de frais d’huissier auxquels il faut ajouter les honoraires d’avocat, qui sont libres). Si le syndic n’obtient pas l’autorisation de l’assemblée générale, vous pouvez entamer seul une procédure judiciaire.

Vous devez agir seul

L’action d’un copropriétaire seul contre un autre copropriétaire en raison d’un encombrement des parties communes est possible.

1- Préparez votre dossier

Dans ce cas, avant tout, prenez le temps de discuter avec votre voisin des problèmes qu’il vous cause personnellement, parce qu’il encombre votre passage, et du risque qu’il fait courir à la copropriété en cas d’incendie. Appuyez-vous sur le règlement de copropriété qui contient vraisemblablement une clause relative à l’encombrement des parties communes.

Si votre voisin refuse de vous entendre, actez votre désaccord dans un courrier, dans lequel vous les mettez en demeure de libérer les parties communes de ses objets encombrants.

Cette mise en demeure, que vous enverrez par courrier en LRAR, et dont vous adresserez copie au syndic, suffit généralement à faire réagir les voisins gênants.

Mais si jamais les troubles perdurent, vous devrez saisir le juge. Dès lors, cette mise en demeure vous servira à prouver la mauvaise foi de votre voisin.

Avant de vous lancer, assurez-vous que vous avez toutes les chances d’aboutir. Renseignez-vous sur le coût de cette action et évaluez son opportunité au regard de ce préjudice que vous subissez.

Sachez, enfin, que si vous justifiez d’un préjudice personnel, vous pouvez exercer les actions concernant votre lot, mais vous devrez informer le syndic de toute assignation que vous pourriez délivrer, par LRAR (art. 51 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Si vous ne pouvez pas démontrer d’atteinte personnelle, votre action n’est recevable que si vous apportez la preuve de la violation du règlement de copropriété.

A savoir : vous devrez présenter un dossier irréprochable au juge. Ne vous contentez pas de prendre des photographies, qui seront facilement remises en cause. Préférez le constat d’huissier incontestable, qui permet d’établir la réalité.

2- Saisissez le juge

Comme le syndic, vous avez le choix entre la procédure en référé ou la procédure au fond.

En l’absence de contestations sérieuses ou en cas de troubles manifestement illicites, vous avez tout intérêt à agir par la voie du référé, cette procédure étant plus simple, plus rapide et moins onéreuse. Dans le cas contraire, vous devrez agir au fond, en prenant, cette fois, obligatoirement un avocat.

Que ce soit au fond ou en référé, vous pouvez, au cours de la même procédure, mettre en cause le syndic en son nom personnel et non plus en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, parce qu’il a été en état de carence.

En effet, « le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission » (cass. civ. 3e du 6.3.91, n° 89-18758).