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Expulsion et surendettement du locataire : l’impact de la loi ELAN

par | 25 mars 2020 | Juridique & légal | 0 commentaires

Les nouvelles dispositions de la loi du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, afin de mieux coordonner les procédures de surendettement et d’expulsion, sont entrées en vigueur le 1er mars 2019. Il a longtemps été enseigné que la procédure de surendettement n’avait aucun effet sur […]

Les nouvelles dispositions de la loi du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, afin de mieux coordonner les procédures de surendettement et d’expulsion, sont entrées en vigueur le 1er mars 2019.

Il a longtemps été enseigné que la procédure de surendettement n’avait aucun effet sur la procédure d’expulsion, la saisine de la commission compétente en la matière n’ayant aucun effet suspensif et le plan conventionnel n’ayant pour effet que d’empêcher toute saisie des biens du débiteur, mais pas la reprise du local d’habitation par le bailleur.

Certes, si le plan conventionnel fixant l’échelonnement des dettes devenait définitif durant le délai de deux mois du commandement de payer les loyers, il avait pour effet de paralyser la clause résolutoire tant que le débiteur respecterait le moratoire fixé par la commission de surendettement. Mais si le plan d’apurement était adopté passé le délai de deux mois, la clause résolutoire était acquise et l’expulsion pouvait être prononcée, sauf à ce que le juge d’instance accorde la suspension de l’expulsion dès la décision de recevabilité du dossier de surendettement du débiteur locataire, sur demande de la commission de surendettement (article L 722-6 du Code de la consommation) ou, en cas d’urgence, à la requête du président de la commission de surendettement, du délégué de ce dernier, du représentant local de la Banque de France ou du débiteur (article L 722-7 du Code de la consommation). L’article L 722-9 du Code de la consommation précisait que, sauf procédure d’expulsion fondée sur un jugement d’adjudication insusceptible de toute suspension, celle-ci était acquise pour une durée maximale de deux ans et selon les cas, jusqu’à, entre autres, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du Code de la consommation ou encore un jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidité judiciaire. Un arrêt récent de la Cour de cassation(1), outre indiquer que la suspension provisoire de la mesure d’expulsion pouvant être justifiée par la faible probabilité du locataire surendetté de trouver un logement moins onéreux que celui actuellement occupé, a précisé que le délai de deux ans ne pouvait pas être réduit par le juge sauf survenance de l’un des événements prévus à l’article L 722-9 du Code de la consommation.

MEILLEURE ARTICULATION SURENDETTEMENT ET RÉSILIATION DU BAIL

La loi ELAN maintient les articles précités, mais modifie de façon substantielle les termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et créé un article L 714-1 dans le Code de la consommation(2) afin de permettre une meilleure articulation entre “le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de résiliation du bail. ” Il résulte de ces articles une primauté accordée aux délais donnés par la commission de surendettement, que sa décision soit rendue avant ou après l’audience devant le Tribunal d’instance en vue de la demande de résiliation du bail et d’expulsion. Ainsi, si le locataire débiteur recevable à la procédure de surendettement après le délai de deux mois du commandement de payer les loyers, a repris le paiement des loyers courants et s’est conformé aux délais de paiement des arriérés de loyers ordonnés par le juge, celui-ci pourra bénéficier des nouveaux délais imposés par la commission de surendettement (article L 714-1 alinéa 1 du Code de la consommation). Ces nouveaux délais, faut-il le rappeler, peuvent dépasser largement ceux accordés par le juge judiciaire. Ainsi, la loi ELAN apporte sa contribution à la lutte contre l’exclusion dont chacun sait que la perte du logement est la première étape d’un processus excluant progressivement l’expulsé et sa famille de “l’accès aux services publics et au monde du travail ainsi que de l’exercice effectif de la citoyenneté.” (3) Ce nouveau texte met aussi en valeur le débiteur de bonne foi, celui qui, parce que la loi nouvelle le permet (article L 722-5 du Code de la consommation), pourra reprendre le paiement des loyers et charges courants et rester plus longtemps dans les lieux, alors qu’avant il devait s’abstenir de tout paiement dans l’attente de la mise en place du plan conventionnel d’apurement de ses dettes. Mais on peut estimer que, corrélativement, le rôle du propriétaire dans la politique du logement est revalorisé : il sera prioritairement réglé (article L 711-6 du Code de la consommation), au même titre que le créancier d’aliments. Une des raisons parmi lesquelles le Conseil d’État, saisi pour avis(4), a estimé qu’il n’y avait pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété.

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