Le permis de louer : un moyen pour lutter contre l’habitat indigne

La question de l’habitat indigne est plus que jamais au centre des préoccupations des élus. A titre préventif, ils disposent d’un moyen efficace : le permis de louer.

L’objectif de la mise en place du permis de louer, qui ne concerne que les logements loués en vide ou en meublé en tant que résidence principale du locataire, est de lutter contre l’habitat indigne. Ce moyen a été instauré par la loi Alur de 2014 qui autorise les communes et les Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) à définir des secteurs géographiques voire des catégories de logements ou d’ensembles immobiliers pour lesquels le bailleur doit réaliser une démarche administrative avant de louer un logement.

Dans ces secteurs, la mise en location d’un logement peut être soumise, au choix de la commune ou de l’ECPI, à deux types d’autorisation :

• soit à une déclaration de mise en location,
• soit à une autorisation préalable de l’autorité administrative, cette dernière étant plus contraignante que la première.

En dehors de ces zones, c’est-à-dire pour la très grande majorité des bailleurs, aucune démarche n’est requise. La plupart du temps, il n’y a donc besoin d’aucun permis pour louer son logement.

Procédure du permis de louer

Dans les villes où est mis en place ce dispositif, la mairie est avertie dès qu’un propriétaire envisage de louer son logement.

Les services d’hygiène peuvent alors effectuer des vérifications sur place. Ils s’assurent ainsi que le logement est conforme à la location. S’il ne l’est pas, ils peuvent imposer aux propriétaires de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux normes en vigueur (état, surface habitable, éléments de confort, etc), salubre et sécurisé.

Cette mesure va permettre également d’identifier les marchands de sommeil.

Qui est concerné ?

L’autorisation préalable ne concerne que les bailleurs dont le logement est situé dans une zone où il y a une forte proportion d’habitat dégradé.

Quant à la déclaration préalable, les zones concernées par ce type de demandes sont fixées par délibération de l’EPCI ou du conseil municipal. Elles peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers. Sont donc concernés par ce permis de louer uniquement les bailleurs dont le logement loué est situé dans un périmètre ainsi défini.

La délibération peut également préciser les catégories et les caractéristiques des logements qu’elle soumet au contrôle.

 Quand faut-il demander le permis de louer ?

La démarche est à effectuer au moment où vous vous apprêtez à mettre votre logement en location. Par conséquent, à chaque nouveau bail signé avec de nouveaux locataires, vous devez refaire la démarche. En revanche, cela n’est pas nécessaire pour un simple avenant au bail, par exemple si vous convenez du remplacement de l’un des colocataires en cours de bail.

Certaines communes facturent le permis de louer, mais le projet de loi ELAN pourrait en imposer la gratuité. Le coût peut, en effet, se révéler prohibitif pour les bailleurs obligés de le refaire à l’entrée de chaque nouveau locataire !

 Où se renseigner sur le permis de louer ?

Pour savoir si votre logement est concerné par l’autorisation de louer, il faut se rapprocher de la mairie avant de le louer afin de savoir s’il est situé dans l’un des secteurs considérés comme à risque, et de connaître la démarche à effectuer.

Si une décision de ce type a été adoptée par la commune ou l’ECPI, elle doit également mentionner à quelle date elle entre en vigueur (au minimum six mois après qu’elle ait été adoptée). Elle précise également si la demande peut être transmise par voie électronique.

Certaines communes ont mis en place le « permis de louer ». C’est le cas d’une dizaine de communes de Seine-Saint-Denis et du Val-d’Oise, de la métropole lilloise, de la commune de Gennevilliers (92) depuis le 1er février 2018, de Montauban (82) depuis le 1er mars 2018, de Mantes-la-Jolie (78) depuis le 1er juillet 2018, etc.

D’autres communes s’apprêtent à le mettre en place.

Les formalités

1- Les formulaires à compléter

Pour effectuer la formalité requise pour votre logement, vous devez utiliser l’un des deux formulaires types établis par le ministère chargé du Logement à savoir :

• le formulaire de déclaration de mise en location de logement (Cerfa n°15651) : il est à remplir dans les 15 jours qui suivent la signature du contrat de location ;

• le formulaire de demande d’autorisation préalable de mise en location de logement (Cerfa n°15652) : il est à compléter et à envoyer assez tôt avant la mise en location afin d’obtenir votre autorisation avant la signature du contrat de location.

Pour vous aider à les remplir, ces deux formulaires sont accompagnés d’une notice explicative téléchargeable.

2- Les documents à annexer

Dans les deux cas, pour compléter votre dossier, vous devez y annexer le dossier de diagnostics techniques que vous avez fait établir par un diagnostiqueur.

Le tout est à adresser à l’ECPI ou à la mairie où est situé votre logement, en recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique (si cela est prévu par la délibération qui a décidé de cette déclaration).

3- L’autorisation de louer

Vous avez complété et transmis le formulaire requis pour votre logement et vous avez déposé une déclaration de mise en location. Dans la semaine qui suit le dépôt, si votre demande est complète, vous recevez une copie de votre déclaration et un récépissé indiquant la date à laquelle vous l’avez déposée. Vous êtes alors dans les règles pour louer. En revanche, si votre demande est incomplète, l’accusé de réception vous indique la liste des informations à compléter dans un délai maximal d’un mois. Si vous tardez trop, il faudra recommencer la procédure entièrement. Ensuite, à chaque fois que vous signerez un bail avec de nouveaux locataires, vous devrez renouveler cette même procédure.

Pour l’autorisation préalable de mise en location, une fois que vous avez complété et transmis le formulaire, soit vous recevez un accord exprès dans un délai d’un mois, soit vous ne recevez aucune réponse dans ce même délai, ce qui correspond à un accord tacite. Cette autorisation est à joindre au bail. En revanche, si l’autorité administrative refuse votre demande, son refus doit être exprès et motivé et doit préciser la nature des travaux ou aménagements que vous devez réaliser avant de pouvoir louer votre logement. Vous devrez solliciter une nouvelle autorisation à chaque fois que vous signerez un bail avec de nouveaux locataires.

Louer sans permis : quelles sanctions ?

 Des amendes sont prévues en cas de mise en location réalisée en dépit de ces obligations.

L’amende peut aller jusqu’à  5 000 € si vous mettez un logement en location sans avoir rempli l’obligation de déclaration.

Elle peut aller jusqu’à 5 000 € si vous mettez un logement en location sans avoir déposé votre demande d’autorisation préalable. En revanche, si vous mettez votre logement en location alors que votre demande a été rejetée, l’amende peut atteindre 15 000 €.