Comment faire face à un dégât des eaux en copropriété ?

Le dégât des eaux est un des sinistres, voire le sinistre le plus fréquent en copropriété. Que vous soyez propriétaire, copropriétaire ou locataire, vous êtes donc susceptible un jour d’en être la victime ou le responsable. En fonction de votre situation, les démarches à entreprendre auprès de votre assureur sont différentes. Le point sur la gestion de ce type de sinistre que la convention interassurances IRSI est venue simplifier.

Lorsqu’un dégât des eaux apparait en copropriété, tout le monde est concerné : le copropriétaire occupant, le locataire et son bailleur ainsi que le syndic de copropriété.

Pour se protéger de ce type de sinistre, la copropriété doit souscrire une assurance multirisque immeuble. Pour l’occupant, qu’il soit propriétaire ou locataire, il s’agit d’un contrat multirisque habitation. Quant au copropriétaire non-occupant, il doit souscrire un contrat propriétaire non-occupant (PNO).

Par ailleurs, si le propriétaire loue en meublé, il doit souscrire une garantie pour les biens mobiliers loués.

QUI FAIT QUOI ?

En copropriété, il est parfois difficile de connaître l’origine d’un dégât des eaux du premier coup d’œil. Il arrive qu’il soit invisible dans l’appartement où il a pris naissance et que ce soit un voisin ayant subi des dégradations qui en informe le responsable. Il peut être également compliqué de déterminer s’il s’agit d’un sinistre partie commune ayant une répercussion sur les parties privatives ou uniquement d’un sinistre partie privative.

Cependant, avant même de déterminer les responsabilités, les parties prenantes doivent déclarer le sinistre à leurs assureurs respectifs.

Le responsable du dégât des eaux, s’il est identifié, doit impérativement faire une déclaration de sinistre à son assureur par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai fixé dans son contrat. En général, cette lettre doit être envoyée dans les cinq jours ouvrés à partir du moment où le dégât a été découvert. Cependant, selon Pierre PLASSE, directeur du cabinet d’assurances P. PLASSE & C^IE “Un assureur ne peut opposer une déchéance pour déclaration tardive que s’il établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Si l’assureur n’a pas pu prendre les mesures de sauvegarde nécessaires parce que le dégât n’a pas été déclaré, il peut refuser d’indemniser le sinistre ou appliquer une règle proportionnelle”.

Simultanément, le responsable et, le cas échéant, les victimes collatérales doivent remplir et signer un constat amiable “dégât des eaux“ qui sera adressé à leurs assureurs respectifs, également dans les cinq jours ouvrés à compter de la découverte du sinistre, ainsi qu’au syndic de copropriété.

En parallèle, le responsable doit identifier l’origine de la fuite et la réparer. Parfois, il est nécessaire de réaliser des travaux de recherche de fuite qui seront pris en charge par l’assurance multirisque habitation. La recherche de fuite peut également être à l’initiative du syndic, mais c’est toujours l’occupant de l’appartement d’où la fuite provient qui en supportera le coût. Si le dégât des eaux provient d’une partie commune, c’est le syndic qui fera procéder à cette recherche et qui adressera la facture à son assureur.

En revanche, l’assurance ne prend généralement pas en charge la réparation de la cause du sinistre qui est à l’entière charge du responsable du dégât des eaux.

Par ailleurs, ce n’est pas automatiquement à l’occupant du logement d’où vient la fuite de régler tous les dégâts. Par exemple, si à l’installation du locataire la plomberie était défaillante et que c’est ce qui a causé l’inondation, les réparations incombent au propriétaire.

REMISE EN ÉTAT

Réparer les dégradations causées par un dégât des eaux n’est jamais urgent car généralement elles apparaissent au bout de 15 jours et il faut attendre que cela sèche.

Les travaux de remise en état sont pris en charge par les assureurs. Toutefois, ils ne doivent pas être réalisés avant l’accord de l’assurance.

“Le lésé doit faire établir des devis de remise en état par l’entreprise de son choix ou celle agréée par son assureur. Ensuite, il percevra une indemnité qui lui permettra d’effectuer ses travaux” explique Frédérique MARTINOT, responsable du service indemnisation chez P. PLASSE & C^IE.

Pour que les victimes puissent disposer d’une indemnisation le plus rapidement possible, des conventions interassurances ont été mises en place pour simplifier les démarches.

Avant, le traitement d’un sinistre impliquait une multitude d’intervenants, ce qui était source de nombreux litiges et de retards. Or, depuis le 1^er juin 2018, la convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeubles), modifiée au 1^er juillet 2020, permet la prise en charge du dommage par un seul assureur, par local, quand il est inférieur à 5 000 € HT, y compris pour les locaux meublés et saisonniers. C’est l’assureur du local sinistré, appelé assureur gestionnaire, qui est chargé de s’assurer de la réalité du dégât, d’organiser les modalités de recherche de fuite, de désigner si nécessaire un expert pour une expertise commune à tous les assureurs, de procéder à l’évaluation des dommages. Il doit ensuite désigner le ou les assureur(s) qui doivent prendre en charge les dommages selon un barème.

Pour les dégâts dont la valeur est inférieure à 1 600 € HT, c’est l’assureur gestionnaire qui indemnise, sans recours possible contre un autre assureur.

Pour les dégâts dont la valeur est comprise entre 1 600 € HT et 5 000 € HT, l’assureur gestionnaire doit effectuer une expertise pour le compte des autres assureurs. Il doit indemniser les victimes, mais avec la possibilité d’exercer des recours contre les autres assureurs.

Au-delà de 5 000 € HT, c’est la convention CIDE-COP qui s’applique et qui met à la charge de l’assureur de l’immeuble les dommages immobiliers subis sans recours contre l’assureur du copropriétaire auteur du dégât des eaux.

« Attention, puisque la convention IRSI s’exerce par local et non plus par lésé, une même personne peut avoir un local sinistré pour lequel c’est l’IRSI qui s’applique et un autre local pour lequel c’est la CIDE-COP” précise Germain COMPAROT, courtier en assurances chez P. PLASSE & C^IE et consultant à la Chambre.

Lorsque la cause du dégât des eaux provient des parties communes de l’immeuble, les réparations sont à la charge de tous les copropriétaires. Le syndic de copropriété se charge de faire réaliser les travaux puis de répartir les frais du chantier entre les différents copropriétaires en fonction de leurs tantièmes au sein de la copropriété.

La convention IRSI a permis d’améliorer les délais de règlement des sinistres, mais “d’un autre côté, le jeu des multiples conventions met à la charge des assureurs multirisque immeuble, c’est-à-dire de la collectivité des copropriétaires, un certain nombre de sinistres dont la responsabilité incombe néanmoins à certains occupants qui sont assurés” conclut Pierre PLASSE.

Que faire si un locataire part sans avertir son bailleur de l’existence d’un dégât des eaux ?

La convention IRSI prévoit que l’assureur du locataire qui a donné congé après la survenance du sinistre reste quand même l’assureur gestionnaire du dossier et doit organiser l’expertise.

Lorsque les copropriétaires non occupants récupèrent leur appartement et qu’ils constatent un dégât des eaux, ils doivent vérifier que le locataire a déclaré le sinistre auprès de son assureur et s’en procurer une copie afin de vérifier ce que l’assureur lui a concédé. Le locataire a très bien pu être indemnisé sans pour autant avoir réalisé les travaux.