Arrêté d’insalubrité : les conséquences sur le contrat de bail

Lorsqu’un logement présente un danger pour ses habitants ou ses voisins, il peut faire l’objet d’un arrêté d’insalubrité. Dans le cadre d’une location, les autorités peuvent prononcer l’annulation du contrat de bail. Dans le meilleur des cas, il est suspendu.

La loi distingue l’insalubrité lié au bâtiment lui-même de l’insalubrité liée à des conditions anormales d’occupation.

1- Les différents types d’arrêtés d’insalubrité

Il existe deux types d’arrêtés d’insalubrité selon le degré de gravité des manquements constatés :

• l’arrêté d’insalubrité irrémédiable est rendu par les autorités quand aucun travaux ne peux venir à bout de la situation et mettre le logement aux normes.
• l’arrêté d’insalubrité remédiable indique et impose les travaux devant être mis en place par le propriétaire ou par le gestionnaire du logement afin de régulariser la situation. L’arrêté précise également les délais devant être respectés afin de mettre ces travaux à exécution.

2- Insalubrité remédiable / irrémédiable : conséquences sur le contrat de location

En fonction du type d’arrêté rendu par les autorités locales, les conséquences sur la location varient.

1. a) Arrêté d’insalubrité irrémédiable : résolution du contrat de location aux torts du bailleur

En cas de constat d’insalubrité irrémédiable, l’interdiction d’habiter les lieux est systématique et définitive. Le contrat de location doit cesser à la date précisée dans l’arrêté. Le propriétaire du logement, après avoir été notifié une première fois au moins 30 jours avant la décision départementale concernant le logement, est notifié une seconde fois lorsque l’arrêté d’insalubrité irrémédiable est rendu.

Le propriétaire est tenu de verser une indemnité équivalente à trois mois de son nouveau loyer au locataire sortant, destinée à couvrir les frais de réinstallation et de déménagement.

1. b) Arrêté d’insalubrité remédiable : la suspension du contrat de bail

En cas de constat d’insalubrité remédiable, une interdiction temporaire d’habiter les lieux est émise. Le contrat de location est suspendu. L’arrêté précise les travaux qui doivent être effectués ainsi que le délai à respecter pour la mise en œuvre de ces travaux.

Le loyer n’est plus dû à partir du premier jour du mois suivant la remise de l’arrêté et ce, jusqu’au dernier jour du mois qui suit la fin des travaux. Le propriétaire doit, à sa charge, reloger les locataires. S’il ne le fait pas, le préfet s’en chargera aux frais du bailleur.

Bailleurs, attention ! Il ne vous sera en aucun cas possible de donner congé au locataire du logement une fois cette procédure d’insalubrité entamée puisque le bail est alors considéré comme suspendu.