La surélévation

1 – Surélévation, majorité et droit de priorité

Selon l’article 35 (ordonnance n°2019- 1101 du 30 octobre 2019 article 36) de la loi du 10 juillet 1965 : « La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise aux 2/3 de ses membres. »

Les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation.

Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire bénéficiant d’un droit de priorité l’intention du syndicat de vendre en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de 2 mois à compter de sa notification.

2 – Vente du droit de surélever

La copropriété peut décider d’aliéner, de vendre le droit de surélever le bâtiment à un promoteur.

Dans ce cas, la loi Alur édicte des règles plus souples puisque cette décision peut être prise par la copropriété en assemblée générale à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (2/3 des voix et majorité des copropriétaires présents ou non).

Il faut noter que selon l’article 35, 2ème alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi Alur : « La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. »

S’il s’agit d’une copropriété à plusieurs bâtiments, il faut faire réunir une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment à surélever, autrement dit il faut deux assemblées : l’assemblée générale de l’ensemble de la copropriété et l’assemblée spéciale du bâtiment.

3 – Le cas des copropriétés situées en zone de DPU

« Pour les immeubles situés sur le territoire de collectivités qui dans le cadre d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU) ont établi un périmètre au sein duquel le droit de préemption urbain (DPU) peut être exercé, la décision d’aliénation à un tiers des droits de surélévation d’un bâtiment est désormais décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. »

Le législateur a donc assoupli les conditions de majorité relatives à la surélévation de l’immeuble si celui-ci se situe dans un périmètre de droit de préemption urbain.

Cet assouplissement constitue une avancée majeure en droit de la copropriété pour la possibilité de surélever l’immeuble si le soin en est confié à un tiers car les pouvoirs publics se sont aperçus de tout l’intérêt qu’il fallait porter à ces questions de surélévation qui peuvent être l’un des moyens de résoudre les problèmes de l’étalement urbain…

4 – Règlement d’un préjudice suite à une surélévation

Selon l’article 36 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires qui subissent par suite de l’exécution des travaux de surélévation prévus à l’article 35 un préjudice répondant aux conditions fixées à l’article 9 ont droit à une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes. »

Ce préjudice est discuté amiablement avec la copropriété ou à défaut en expertise judiciaire qui peut être ordonnée par le tribunal de grande instance.

Le préjudice est parfois difficile à déterminer car il est souvent de nature plus psychologique que de perte de valeur !

En conclusion :

Lorsque l’immeuble se situe en copropriété, il convient de préparer soigneusement, en concours avec la maîtrise d’œuvre et au besoin un expert judiciaire financier, les conditions techniques et financières de cette opération particulière.

Il est nécessaire également de faire appel à un géomètre expert pour calculer les nouveaux tantièmes ainsi qu’à un notaire pour réaliser des actes authentiques.

L’opération ne peut en outre se réaliser qu’avec le concours étroit du syndic de copropriété et des membres du conseil syndical de l’immeuble.