Le propriétaire est-il responsable des nuisances causées par son locataire ?

C’est le locataire qui est le principal responsable des troubles qu’il cause au voisinage. Toutefois, le propriétaire dûment informé des nuisances engendrées par son locataire doit engager certaines démarches auprès du fauteur de troubles. Sans réaction de sa part, sa responsabilité peut aussi être engagée.

1/ Cas concernés

Les nuisances en cause peuvent être notamment :

• des nuisances sonores ou olfactives,
• la dégradation ou l’encombrement des parties communes (cour, terrasse…),
• le non-respect du règlement de copropriété.

2/ Information du bailleur

Pour que la responsabilité du bailleur à l’égard de son locataire soit engagée, il doit avoir été mis en demeure et informé officiellement de la situation par les voisins ou le syndic en cas de non-respect du règlement de copropriété. En pratique, cette mise en demeure prend la forme d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Elle doit être justifiée à l’appui d’éléments constatant les troubles imputables au locataire notamment :

• de témoignages,
• d’une pétition,
• d’un constat d’huissier,
• d’un procès-verbal.

Ce courrier doit lui demander de mettre fin aux agissements de son locataire.

3/ Action du bailleur

Une fois informé du comportement fautif de son locataire, le bailleur doit utiliser tous les moyens pour faire cesser les troubles. Peu importe qu’il y parvienne : sa responsabilité ne peut être engagée que s’il ne réagit pas. À cet effet, le propriétaire peut d’abord mettre son locataire en demeure de cesser ces nuisances et d’user paisiblement du logement qu’il occupe. Un courrier recommandé avec avis de réception est nécessaire pour apporter la preuve de la démarche. Si les nuisances persistent, le propriétaire peut engager un recours judiciaire en vue de faire constater et sanctionner les nuisances par un juge (qui peut prononcer la résiliation du bail).

4/ Le bailleur n’agit pas

Si le bailleur n’agit pas, les personnes se plaignant des nuisances peuvent saisir le tribunal contre le bailleur.

5/ Textes de référence

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs – Articles 3, 4g, 6-1 et 7b
• Code civil : article 1729