Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie prévu à l’article 226 de la loi de finances pour 2019 du 28 décembre 2018, s’insère dans le cadre du dispositif Duflot-Pinel. Il s’agit d’un nouvel investissement qui va pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Duflot-Pinel.

1- Les investissements concernés

L’acquisition entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 :

• d’un logement dans le centre-ville de certaines communes (222 listées dans le décret du 26 mars 2019) qui fait ou a fait l’objet de travaux de rénovation ou de transformation.
• de locaux affectés à un usage autre que l’habitation et qui font ou ont fait l’objet de travaux de transformation en logement.

Dans les deux cas, le montant des travaux facturés par une entreprise doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

2- La nature des travaux

Les travaux éligibles sont les travaux de rénovation ayant pour objet de moderniser l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes.

Les surfaces annexes pouvant être aménagées sont les combles accessibles ainsi que les garages en habitat individuel.

3- Performance énergétique

Les travaux de rénovation doivent permettre d’atteindre un seuil de consommation conventionnelle d’énergie primaire du logement rénové inférieur à 331 kwh/m²/an par la réalisation d’au moins deux des cinq catégories suivantes :

isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l’extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, installation ou remplacement du système de chauffage, installation ou remplacement du système de production d’eau chaude sanitaire (arrêté du 26 mars 2019).

4- Engagement des investisseurs

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu à titre de résidence principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal. La durée de l’engagement de location est fixée sur option irrévocable de l’investisseur sur 6 ou 9 ans. A l’issue, l’engagement peut être prorogé de 3 ans, renouvelable une fois en cas d’engagement initial de 6 ans. L’engagement peut ainsi s’étaler sur 12 ans.

Le propriétaire doit également s’engager à louer le bien avec un loyer qui ne soit pas supérieur à un plafond relevé chaque année. Ce plafond varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location.

Les ressources du locataire ne doivent pas non plus excéder un plafond relevé chaque année et qui varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location.

5- Montant de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement sans pouvoir dépasser 300 000 € et retenu dans la limite de 5 500 € par m² de surface habitable.

La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (caves, balcons, etc) dans la limite de 8 m² par logement et à l’exclusion des garages.

Le taux de la réduction est de 12 % ou 18 % selon que la durée de l’engagement initial est de 6 ou 9 ans. En cas de prorogation, le taux est de 6 % pour la 1ère période triennale et de 3 % pour la seconde si l’engagement initial est de 6 ans, et il est de 3 % pour la période triennale si l’engagement est de 9 ans.

La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur 6 ou 9 ans selon la durée de l’engagement de location. Le point de départ est l’année d’achèvement du logement.

Exemple :

Pour un bien acquis pour 150 000 euros avec 70 000 euros de travaux soit un total de 220 000 euros.

a) Avec un engagement initial de location de 6 ans :

La réduction d’impôt sera égale à : (220 000 x 12 %) / 6 = 4 400 euros an par pendant 6 ans.

Si la location est prolongée de 3 ans, la réduction d’impôt sera égale à 4 400 euros par an (220 000 x 6%/3) pendant ces 3 années supplémentaires.

Si la location est encore prolongée de 3 ans, la réduction d’impôt sera de 2 200 euros par an

(220 000 x 3%/3) pendant ces 3 années supplémentaires.

b) Avec un engagement initial de location de 9 ans :

La réduction d’impôt sera égale à : (220 000 x 18 %) / 9 = 4 400 euros par an pendant 9 ans.

Si la location est prolongée de 3 ans, la réduction d’impôt sera de 2 200 euros par an (220 000 x 3%/3) pendant ces 3 années supplémentaires.

Cette nouvelle mesure de défiscalisation entrant dans le dispositif Duflot-Pinel va ainsi permettre aux futurs propriétaires bailleurs de bénéficier d’une défiscalisation lorsqu’ils rénovent un logement dans un quartier ancien dégradé.

C’est également un moyen pour les collectivités locales d’associer les investisseurs privés à l’amélioration de l’habitat insalubre et d’améliorer l’attractivité dans les centres des villes moyennes.